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楼主: bigestfox

请教律师:长周期租用不动产的问题

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发表于 2011-7-18 16:40:02 | 显示全部楼层
那就从银行那里再租过来,或者替A还钱,相关损失找A索赔
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发表于 2011-7-21 17:21:42 | 显示全部楼层
从本案描述的情况来看,如果b能提供缴纳租金的凭证和双方的租赁协议,那么银行在行使抵押权的过程中是不能,要求b腾退租赁房屋的,其损失可以继续向a主张。但a/b之间的租赁协议所约定的租赁期超过了国家规定的最长租赁期限20年,所有其多租的年限不受保护,到期银行可以行使其权利。b多支付的租金可向a主张要回。
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发表于 2011-7-23 14:13:53 | 显示全部楼层
基本上可以理解为如果A的物业被查封拍卖,B的租赁权是得不到保障的。
最好的办法应该就是视A的财务状况与A商谈购买厂房及土地的相关事宜,如果A已经资不抵债,只能另寻厂房。
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发表于 2011-7-24 13:59:02 | 显示全部楼层
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如果存有租赁权负担的抵押物的变价额足以清偿抵押债权,表明租赁关系对抵押权没有伤害,则应当适应《合同法》第229条的规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,租赁关系仍可存续,由抵押物的受让人承受。
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发表于 2011-7-24 14:19:03 | 显示全部楼层
债券是无法对抗物权的,在先抵押后租赁的情况下更是如此
即使B不知情是善意的,也只能找A提违约之诉
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发表于 2011-7-24 20:59:28 | 显示全部楼层
抵押权和租赁权谁优先,主要就是看是谁设定在先。
先租后抵的租赁权优先。先抵后租抵押权优先,但涉及到承租人的利益问题,就看是否提前告知,若已经提前告知的,承租人自负责任,未告知的出租人对承租人进行赔偿。
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发表于 2011-7-25 15:36:23 | 显示全部楼层
(1)只有租赁权产生在先,抵押物权产生在后的情况下,租赁关系才能约束抵押权人(银行),同时也约束行使抵押权利时的受让方。但是由于物权由于债权,租赁权不能防止房屋被执行而转让,租赁人只有优先受让的权利。
(2)30年租赁期只有20年是受法律保护的,其余十年为无效,在诉讼场合下,出租方应当返还10年的相关租赁收入,不打官司,相互信任的话私底下搞也国家管不着。
(3)在抵押权产生在先,租赁权产生在后的情况下,无论租赁时是否告知承租人,租赁权对抵押人均没有约束力,也就是说拍卖的时候可以把承租人赶走(粗暴的说法,呵呵),那么有没有通告知已抵押的意义在哪儿呢?
(4)出租时,出租人是否告知承租人抵押的区别在于,如果因为抵押权人实现抵押权时把放卖给了第三人(买方),买方可以把承租人赶走,也可以要求承租人按照新的价格、条件签合同,这就造成了承租人损失,而其损失最终是否可以要求当时的出租人承担,取决于出租人当时是否告知已抵押了。
(5)总结一句,把握一个原理:后手的权利不得优于前手的权利,比如:租赁在后,抵押在前,租赁者要承担抵押关系的导致的结果(断租);抵押在后,租赁在前,抵押要承担租赁关系的后果(继续租)。

点评

对一个事实并不充分的案例,律师很难发表明确意见,也只能从法律和经验层面给予建议,楼主明显有办案经验,言之有物!  发表于 2013-8-2 14:22

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发表于 2011-7-29 15:25:17 | 显示全部楼层
别瞎用买卖不破租赁,这个也要视情况而定,这个案子里面,B要是租的时候知道已经被抵押了,下场比较惨,另外,租赁最长期限20年,超过部分无效。
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发表于 2011-8-3 18:05:03 | 显示全部楼层
现在看来确实是只能找A要求赔偿了
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发表于 2011-8-24 21:10:48 | 显示全部楼层
要注意二十年租期的问题
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