请教律师：长周期租用不动产的问题

jaguaryy

买卖不怕租赁原则在这个案例上不适用。

jaguaryy

个人认为B只有去跟银行谈了，可能的事件发展如下：
银行肯定是要收回钱的，把这个物权拍卖掉，新的权主进行出租。对于A已经收的租赁费，B可以要求返还，理由，不当得利。
供参考。

血小朵

实践证明，只要承租方没有和银行签订特别条款的承诺函，即使抵押权实现租赁合同仍然有效。

shenzihan

在商事中同样是买卖不破租赁的。
当然，若b在恶意的前提下，抵押权银行可以形式抵押权。

兔牙

12楼的回答是不对的。
一、首先《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《物权法》已经完全明确了，抵押在先的，租赁不得对抗抵押权人；
二、从另一个角度，如果抵押后的租赁可以对抗抵押，那么我等20年过了，再和另外一个承租人签订合同，银行就永远不能就抵押物行使拍卖、变卖从而受偿的权利了，如此一来，法律的意义何在？
三、最后，银行债权数额一般较大，很多情况下，不动产是债务人最具价值的财产，能使债权人债权得到最大限度的清偿，如果不能对抗租赁，直接找债务人主张，通常很难得到清偿。

landoft

1、租赁期间不能超过20年，超过部分无效，到期后转化为不定期合同
2、流质条款是否有效，到期是银行拥有实现担保物权的处分权，简单说银行可以卖并收益但不能直接所有。
3、房地产租赁要求登记，那么就会发现已经有抵押，此种条件承租抵押权优先。如果没有发现，抵押权在先银行优先，承租人可以向出租房主张违约责任和经济损失。

landoft

fushengbin 发表于 2011-7-15 13:57
买卖不破租赁额。

这个和买卖不破租赁基本没关系！

powill

租赁时限最长不应超过20年。其次，要关注租赁事项的合规性，由于租赁需要到相关部门备案，如果只是双方签订一个合规协议，那我并不认这个协议的效力可以对抗银行的抵押物权。也请大家发表意见。

亦之羽

个人觉得：

1、这里是先抵后租，建设用地上的房屋抵押权设定必然是经过登记才成立的，不论B善意与否，都不能对抗银行抵押权的行使。

2、银行拥有抵押权，并不等于是有“流抵押权”，流抵押是禁止的，它只能通过拍卖等环节就拍卖款清偿自己的债权。而此时B的租赁关系并不消灭，而是继续存在于该房屋上，买主必须继受，合同法有相关规定。至于有权利瑕疵的房屋拍卖款项较少不足以清偿银行债权是另外一回事。

3、又或者，B可以通过与A、银行协商，由A将房屋及地权转让给B，由B替A清偿对银行的债务，消灭抵押权。

4、另外，租赁20年为限，超过部分不定期的

lscupl

呵呵 都是学艺不精啊
1、《合同法》第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。楼主说“A与B有合规的协议”欠妥。
2、“买卖不破租赁”，反映了法律对租赁权之类物权属性的认可，所以在一定情况下可以对抗抵押权（担保物权），所以某人说“债券是无法对抗物权的”是错误的。
3、抵押权登记是什么？是物权的公示公信。如果抵押在先租赁在后且抵押已办理登记，那么即使出租人不告诉承租人，那么承租人也不能向出租人主张权利，谁让你自己不去查了，否则登记的意义就失去了。当然，承租人可以在租赁协议里约定出租人有权利限制的告知义务，如果出租人没告知，承租人可以依据租赁合同的约定主张违约责任，当然，这是另一个法律关系了。
4、关于有关法律规定，小四在2楼已经说的很充分了，请某些法律人好好理解理解吧。
5、其实楼主还是有些信息没说充分，所以具体怎么办真是没法给你支招。要是给你区分各种情况说，你又该懵了。哎……