请教房地产专项核查中的2004年8月31日后土地协议出让问题

hanyubofeng

请教各位：

    房地产专项核查过程中，某房地产开发项目公司于2000年获得发改委关于项目批复，2002年获得《建设用地规划许可证》，2004年10月获得环评批复，2005年3月签署出让合同并取得土地证（协议出让），目前该项目因后期规划调整较大，仍未竣工验收。

    因根据《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号　2004年3月31日），各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

   公司说明立项、建设用地申请、环评等均按照正常程序进行，但未能在2004年8月31日前签署出让合同。 现在这种情形，如何能够解释这个问题呢？ 这种情形比较特殊，不知道有没有类似案例供参考。

   十分感谢。

zivsky

     2006年颁布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006] 31号）第五项规定：工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
   根据 2007年颁布的国土资源部监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发[2007]78号)第二项规定：
   ……
   （二）国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。
     看看你的情况符合上面的规定不？P.S.给我加分吧，呵呵~

hanyubofeng

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非常感谢回复。

仔细看了一下，前述两规定针对的是工业用地，根据土地分类，工业用地是指工业生产及其相应附属设施用地；但本项目为房地产开发项目，主要为商业用地，好像还是不能对应。真的很感谢，增长了知识，也为其他项目提供解决思路。