城市房地产税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税

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城市房地产税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税

一、城市房地产税
1、主要法规：《城市房地产税暂行条例》 财字（1951）133号  1951年
2、纳税义务人：产权所有人
3、计征标准：
- 房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。
- 地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。
- 标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。
- 标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。
4、沿革：
- 1973年并入工商税
- 1986年房产税出台后，只对外国侨民、外商投资企业、外国企业征收

二、房产税
1、主要法规
- 《中华人民共和国房产税暂行条例》      国发[1986]90号
-  关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定      财税地字[1986]第008号
2、纳税义务人：产权所有人（个人非营业性等免纳）
3、征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区
4、计征标准：
- 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
- 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。　　
- 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
- 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

三、城镇土地使用税
1、主要法规
- 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》　　（1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布　根据2006年12月31日《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》修订）
-  关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定    国税地字[1988]第015号
2、纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人（个人所有的居住房屋及院落用地由省级政府规定）
3、计征标准：
土地使用税每平方米年税额如下：
大城市1.5元至30元；
中等城市1.2元至24元；
小城市0.9元至18元；
县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

四、土地增值税
1、主要法规
- 中华人民共和国土地增值税暂行条例    (国务院1993年12月13日颁布,1994年1月1日实施)
- 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则   1995年1月27日  [1995]财法字6号
- 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知    国税发〔2006〕187号
2、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人
3、计征标准
- 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额规定的税率计算征收
- 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
- 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
- 扣除项目
取得土地使用权所支付的金额；
开发土地的成本、费用；
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
与转让房地产有关的税金；
财政部规定的其他扣除项目。
- 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
- 有下列情形之一的，免征土地增值税：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
4、清算
- 土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?
- 土地增值税的清算条件?
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?
直接转让土地使用权的。?
- 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?
省税务机关规定的其他情况。?

五、契税
1、主要法规
- 中华人民共和国契税暂行条例    国务院令[1997]第224号
- 中华人民共和国契税暂行条例细则    财法字[1997]52号
- 关于企业改革中有关契税政策的通知    财税[2001]161号2001-10-31
2、纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人
3、计征标准
- 应纳税额=计税依据×税率
- 计税依据
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
-契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定
4、业务相关
- 公司制改造
公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。在公司制改造中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。
- 企业合并
企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。
- 企业分立
企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。
- 股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。
- 企业破产
企业破产是指企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务而依法宣告破产的法律行为。
企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。