中国银河证券--房地产行业点评研究报告:房地产信贷全面宽松可能性不大,长效机制已经到“落实”阶段【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    1.事件央行召开2019年金融市场工作会议:加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
            
                    2.我们的分析与判断
            
                    (一)后续房地产信贷全面宽松的可能性不大
            
                    对房地产市场来说,政策里面最直接的就是信贷,社会无风险资金收益率和房贷利率。如果下调房贷利率,对楼市来说就是利好,如果上涨,房地产将会逐渐降温。从房贷利率的政策看,首套房利率是不低于基准利率的70%,二套房是利率上浮10%。但现在大部分城市的银行执行中,首套房与二套房利率都是上浮20%以上(一二线城市相对较低)。除了2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开之外,银保监会有关负责人25日在国新办新闻发布会上也表述继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。同时要实施差异化的房地产信贷政策,对解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的,继续给予相应贷款支持;对用来投资甚至用来投机和炒卖的,要实行更严格的贷款标准,有的可能要提高首付比例,有的要调整利率的风险定价,有的甚至不能给予贷款支持。银保监会和央行的表述代表了,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。
            
                    (二)中央关于房地产长效机制已经取得突破性进展
            
                    房地产长效机制已经提了很长一段时间,过去中央的表述从“加快建立”到“构建”,从逻辑上看,这次会上换成“落实……长效机制”的表述,这就明确地向社会传达了一种信息,即中央关于房地产长效机制已经取得突破性进展,目前已经形成具体方案,下一步就是如何“落实”的问题。长效机制涉及从土地开发到市场销售的方方面面,包括房地产立法、金融、税收、统计、监管等多个领域;应该是围绕“房住不炒”的发展定位,制定或完善相应的商品房制度、公共住房制度、租赁住房制度,进一步完善土地招拍挂制度、创新房地产金融制度等;既包括一些基础性的制度安排,也包括需求管控政策,即前期的限制性措施要根据市场情况因城施策,不排除在部分压力较大的地区长期化。
            
                    3.投资建议
            
                    行业集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。
            
                    4.风险提示
            
                    房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
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