中国银河证券--房地产3月行业动态报告:长效机制推进提速,中速高质发展可期【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业,同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业,具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产经历了快速发展的黄金十五年,未来也将保持10万亿以上的规模。l政策调控逐步见顶,长效机制推进提速。“因城施策”继续主导市场。2018年下半年,多地“限购、限价、限售、限贷、限商”政策压顶,调控的累加效应到达顶峰。自18年12月,山东菏泽市率先取消商品房价格限制,湖南衡阳、广州、北京等地相继取消或暂停限价政策,2019年楼市政策或将迎来边际放松。
            
                    房地产行业景气度持续下行,各线城市周期位置分化。分线来看,各线城市周期位置有所差异:其中一二线城市已历经两年调整,随着流动性和房贷利率的改善,一二线城市周期底部呈现改善;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力,成交热度大概率趋势下行。
            
                    行业杜邦分析:将ROE分解为销售净利率、总资产周转率及权益乘数来看,权益乘数呈现逐年稳定上涨态势,受到资产负债率的影响,2018年房地产行业的权益乘数已突破5倍,但对ROE走势的影响不大;房地产行业中销售净利率是ROE变动的主要贡献力量,利润率的继续走高有望拉动ROE上行。
            
                    改革开放四十年,中国住房环境发生大变化。套户比高达1.13,人均住房面积超过38平米,住房全面短缺问题基本解决;长期看房地产市场仍具有较大机会,市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段。拿地集中度提升,行业进入门槛高。
            
                    房企融资受限,融资方式转换。房企股权融资自2010年之后收紧,IPO几近停滞,再融资节奏放缓。债券融资方式切换。房地产行业市盈率向上还有一定修复空间。房地产板块持仓比例持续提升,龙头配置风格延续。投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)。
            
                    风险提示
            
                    房价大幅下跌及棚改货币化不及预期风险。
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