平安证券--城市草根调研系列报告之九南京篇:节后楼市回温,2019或好于2018【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    成交整体平稳,节后楼市回温:随着南京进入“四限时代”,楼市逐步步入调整通道,2017年、2018年商品住宅成交同比下降45.3%、10.2%,2019年前2月月均成交进一步下降32.6%。草根调研了解到,春节后上访情况明显改善,走访楼盘日均上访量由节前个位数水平提升至40-50组,反映购房者预期有所好转。而去化数据显示,2月南京去化率仅55%,仍低于近半年来平均水平,整体而言回温持续性仍待观察。展望全年,考虑南京楼市已低位盘整超两年,叠加按揭利率回落及政策边际改善预期,预计楼市整体表现将优于2018年。
            
                    限价依旧趋严,区域呈现分化:自“限价”以来,南京新房上涨明显放缓。2017年涨幅同比收窄29个百分点至4.5%,2018年亦仅上涨7.3%。由于一二手价格倒挂,2019年2月全市二手住宅均价同比降1.8%,但整体仍相对平稳。展望后市,当前新房限价依旧较严,但按揭利率下调、政策边际改善预期下,预计南京房价整体稳中缓升、涨幅可控。二手房方面,传统主城区因具备学位优势、新房供应较少,预计房价仍将相对坚挺,而新房供应充足的高淳、溧水等外围区域二手房或具调整压力。
            
                    短期库存压力可控,中长期基本面扎实:2019年2月末南京可售面积364.2万平,去化周期7.4个月,远低于一线城市的11.6个月与二线城市的12.1个月。其中江北新区、城北、河西、仙西、城南板块去化周期低于全市平均水平,压力相对较小。中长期来看,南京依托先进制造业、现代服务业和未来产业为主导的新型产业结构,有望实现GDP总量的持续突破,叠加较快收入增速及持续人口净流入,基本面依旧扎实。
            
                    土地市场回归理性,土拍政策边际改善:受限价及楼市热度下降影响,开发商拿地更为理性,2018年下半年南京土地成交1187.9万平,同比下降38.2%;成交溢价率跌至0%-5%区间,底价成交已成为主流。两江、溧水、高淳因江北新主城建设带来政策倾斜、面积广阔且开发较晚等原因,为区域供地主力,2018年土地成交占比53.6%、19.7%、8%。受市场降温影响,土拍政策略有放松,预计随着政策及资金环境边际改善,后续土地市场热度将缓慢回升。
            
                    开发商及楼盘调研小结:1)走访楼盘节后日均上访量由节前个位数水平升至40-50组;2)放款周期缩短,首套房贷利率由上浮20%降至15%,预计后续有望延续回落;3)因2018年末冲业绩提前入市影响,3月入市新盘不如往年,或对成交量回升形成制约;4)限价依旧严格,开发商开工推盘积极,对回温持续性相对谨慎。
            
                    风险提示:1)目前部分三四线已步入调整通道,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)2019年上半年将迎来信托及公司债到期高峰,若楼市降温超预期且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。
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