中泰证券--房地产行业周报:成交持续回暖,去化率有所提升【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    投资要点
            
                    行业跟踪:
            
                    一手房:成交环比增速12.06%,同比增速28.08%(按面积)本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积513.54万方,环比增速12.06%,同比增速28.08%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为19.13%,12.50%,8.46%;同比增速分别为60.17%,46.98%,-2.87%。
            
                    二手房:成交环比增速9.03%,同比增速12.97%(按面积)本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积158.06万方,环比增速9.03%,同比增速12.97%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为9.45%,14.42%,-18.63%;同比增速分别为36.53%,20.39%,-43.47%。
            
                    库存:可售面积环比增速0.77%(按面积)
            
                    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5455.15万方,环比增速0.77%,去化周期37.83周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.90%,0.63%,0.63%。一线、二线、三线去化周期分别为47.48周,28.22周,39.20周。n10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)
            
                    根据中指监测数据,(4月8日至4月14日)重点城市共开盘60个项目,合计推出房源9132套;开盘项目平均去化率达到74.6%,较前一周有所提升,其中一线、二线城市平均去化率分别为77%,73%。
            
                    投资建议:上周,统计局发布1-3月房地产数据,略超市场预期:销售降幅收窄,新开工大幅提升,土地市场呈现复苏迹象,施工维持投资高增,资金面全方位改善。19年以来,因城施策、落户放宽、及部分城市变相放宽调控等措施,出台速度及力度超预期,3月以来市场销售部分回暖,土地溢价率自2月初触底反弹,3月70城数据显示65城房价环比上升,1-3月房地产数据进一步印证了行业基本面转暖的趋势。19日的政治局会议,重提“住房不炒”,同时,住建部对部分房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。
            
                    我们认为,本轮行业周期及调控角度,均不同以往:市场端一二线、三四线周期错位,调控端因城施策。政策对行业整体走势的影响力或在弱化,更强调的是结构上的调整。从配置端看,行业基本面韧性得到进一步确认,叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现,引导板块整体估值回升,但由于部分一二线城市底部回暖得以确认,且落户放宽政策持续利好一二线及强三线城市。看好配置均衡,一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线,推荐:1)行业龙头:集中度进一步提升,在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显,安全边际较高,推荐:万科A、保利地产;2)优质一线:对于成长型一线房企,我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下,挑选要更为严苛,推荐管控高效、杠杆合理、财务健康,兼具弹性与防守的标的,如:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
            
                    n风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期。
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