东北证券--房地产行业2018年报综述:持续兑现业绩确定性【行业研究】

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【研究报告内容摘要】
            
                    报告摘要:
            
                    重点房企实现增收又增利,控杠杆卓有成效。得益于2016、17年量价齐升的房地产市场,2018年重点房企结转实现营收19723亿元,同比增长26%,实现归母净利润1750亿元,同比增长30%,毛利率、归母净利率均稳步提升。截止至2018年底,重点房企合计预收账款23448亿元,同比增长37%,预收账款/营收比值由1.09上升至1.19,短期业绩确定性强。2018年全年土地市场前热后冷,龙头房企合计存货总量达44957亿元,可售货值充裕。截止至2018年底,重点房企有息负债率由104%下降至95%,降杆杆取得卓越成效。我们认为行业集中度提升的趋势将延续,龙头房企能够凭借其土地储备、城市布局、资金运作、开发能力等多方面优势,即使在行业下行期,仍能取得增长,获取更多的市场份额。
            
                    坚持房住不炒基调,贯行因城施策,政策方向将以稳为主。自2017年2月中央首提长效机制概念后,此后历次中央政治局会议上多次提及长效机制与房住不炒概念。我们认为未来中期政策方向上会保持房住不炒主基调,同时加速推进建立房地产市场平稳健康发展的长效机制,而在过程中将更加强化地方政府的责权,强调“一城一策、因城施策”。另外,随着各大城市群相关规划、政策的加速出台,将为布局于各大都市群的龙头房企带来利好。
            
                    板块估值仍处低位,龙头房企配置价值凸显。受业绩释放与大盘调整的影响,截止至5月10月,SW房地产板块动态市盈率为10.47倍,市净率为1.41倍,两者均处于历史相对低位,仅略高于2018年三季度与四季度的估值表现,具备配置价值。考虑到未来中期政策方向将以稳为主,进一步加码空间不大;业绩方面,龙头房企凭借充裕的预收账款锁定了未来1-2年的业绩增长,而稳中有降的财务杠杆则进一步降低了信用风险。
            
                    个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、保利地产、华夏幸福、新城控股、华侨城A和金地集团;建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;
            
                    风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。
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