光大证券--2019年1~4月国家统计局房地产行业数据点评:年策观点继续印证,房企经营杠杆提升【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    2019年度策略《2019:千钧将一羽》核心观点回顾我们于年度策略《2019:千钧将一羽》中提出:预计 2019年,政策面在十九大“房住不炒”前提下加强因城施策,通过结构微调来实现总量平衡;需求侧购房信贷保持平稳增长,部分城市改善型需求或迎来释放,销售总量下行与结构切换并存;供给侧地产链向好,新开工面积得益于存量变现、低库存、资金改善,全年增速将处于较高水平;开复工共同推动施工持续提升;竣工全年向好是速度而非方向问题;土地购置费和施工类投资此消彼长,房地产投资增速温和回落,“质量”提升。
            
                    2017年来东部地区首次成为全国销售面积单月增长的拉动因素4月全国商品房销售面积同比+1.3%,环比-0.5pc,全年累计降幅继续收窄0.6pc。其中4月东部地区销售面积、金额同比增速分别环比+6.2pc、14.9pc 至+2.0%、+18.1%,2017年以来首次成为全国销售面积增长的拉动因素而非拖累因素。其余中部、西部、东北地区 4月销售增速环比均出现较明显回落。城市轮动,结构切换的趋势已开始显现。
            
                    资金改善及规划利好促土地市场结构性回暖4月百城土地成交总价同比+12.3%,其中一线、二线、三线分别同比-41.1%、+60.2%、-28.2%。4月百城土地成交均价同比+39.5%,其中一线、二线、三线分别同比-28.3%、+57.8%、+11.7%。可以看到当前土地市场结构性回暖主要来自于二线城市价格端弹性复苏。我们认为其背后原因主要包括房企资金面持续改善、短期基本面底部复苏、中长期受益于国家新型城镇化顶层设计。
            
                    新开工维持较高增长,施工增速持续上行,竣工边际向好2019年 1-4月,房屋新开工同比继续提升至+13.1%;净停工累计同比自 2017年 2月以来首次负增长(-4%);较强的开复工表现如期推动房屋施工增速进一步提升至+8.8%;房屋竣工同比降幅环比收窄 0.5pc;
            
                    房地产投资+11.9%,继续保持较高水平。
            
                    2019年以来行业供给侧数据持续印证我们年度策略的观点,我们维持2019年新开工面积+6%~+8%,房地产投资+4%~+6%的判断。
            
                    到位资金继续改善,经营杠杆持续提升4月房企到位资金继续保持改善趋势,单月增速(+18.4%)为 2017年 4月以来最高水平。其中销售回款单月同比(包括定金及预收款+28.2%、个人按揭贷款+20.0%)不论是绝对水平还是环比改善幅度,均位列各资金来源首位,反映了加快周转,提升经营杠杆是目前房企的优先策略。
            
                    投资建议建议关注重点布局高能级城市的头部房企,A 股如招保万金,H 股如融创中国、中国金茂;同时建议持续关注存量物业资源丰富房企的长期表现,A 股如新城、陆家嘴、中华、金融街,H 股如华润置地。
            
                    风险分析房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。
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