平安证券--地产行业周报:成交环比回落,融资边际收紧【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点: 近期多家信托公司受银保监窗口指导,要求控制房地产信托业务规模,房企融资门槛进一步提高,实力较强房企资金获取效率及成本将更具优势,马太效应凸显。 同时本周我们实地走访佛山万科及当地楼盘,佛山楼市自 3月升温以来走势平稳,热度未明显下降,考虑被住建部点名预警后将更注重市场稳定,预计市场后续将以稳为主。 板块投资方面,除持续关注低估值高股息率业绩增长确定的龙头房企外,短期风险偏好有望修复背景下,可适度关注二线弹性品种,如中南、 阳光城、荣盛等。
            
                    行业动态: 1)粤港澳大湾区建设三年行动计划正式印发; 2)多家信托公司遭窗口指导,严控地产信托业务规模 3)杭州修改土地出让规则,首次出现“限房价”条款; 4)佛山楼市反馈:春节后楼市回温,后续以稳为主。
            
                    楼市动态: 1)成交环比下行,市场将趋于稳定。 本周新房成交环比降 9%,二手房环比降 14%。楼市在经历 3、 4月小阳春后, 5月起逐步回归平稳,随着过去两年积累刚需释放,政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”以及郭主席提出须正视地方房地产金融化问题,市场后续或将趋于稳定。
            
                    2)库存环比回升,中期或仍将上行。 16城取证库存 7953万平米,环比升 1.6%。草根调研了解到 5、 6月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。 3)推盘显著放量,去化率有所回落。 上周重点城市新推房源 2.3万套,创年内新高;开盘去化率 71%,环比降 4个百分点。考虑到政治局及住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州西安等地调控收紧、供应逐步加大,去化率后续仍将面临下行压力。
            
                    4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。 19城二手房挂牌套数环比升 1.4%。
            
                    楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交、溢价率回升, 短期地市将趋于平稳。 上周百城土地成交面积环比升 32.2%;
            
                    溢价率 19.1%,环比升 4.9个百分点。 5月以来土拍市场已有所降温,考虑多地土拍政策收紧,预计核心城市土地市场亦将趋于平稳。
            
                    投融资动态: 根据 Wind 统计,上周(7.1-7.5)房企境内发债 156.9亿元、境外发债 2亿美元,环比分别上升 178.7%、下降 81.7%。境内外发行利率位于 3%-11.5%区间,其中花样年、阳光 100发行利率较前次有所上行,广东珠江投资较前次持平,苏高新较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。
            
                    风险提示: 1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险; 3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。
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