国盛证券--房地产行业开发事件点评:回答四个问题,理性看待“不刺激”【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件:政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“落实房地产长效管理机制”,新增“不将房地产作为短期刺激经济的手段”和“老旧小区改造”,未提“一城一策”、“因城施策”。
            
                    点评:
            
                    如何理解“不刺激”?“不刺激”的对立面是“刺激”,并不意味着“打压”。我们认为“不刺激”的主要目的在于打消部分地方政府的放松动机,“不刺激”的对立面是“刺激”,并不意味着“打压”。理由是:1)“不刺激”的同时未提“一城一策”,目的在于降低地方政府放松楼市的自主权;2)部分地方政府放松动机较强;3)当前商品房销售、土地出让、开发投资等尚未达到需要“刺激”的程度,“不刺激”本就符合预期。
            
                    后续政策基调如何?关键不在于放松难期,而在于是否会继续收紧。后续政策不放松自不必说,关键在于是否会继续收紧。我们认为可能性较低,理由是:1)销售下行趋势已经确立,政策和周期因素共同导致销售转头向上的可能性很小,价格稳定下销售额缓慢回落是大概率的。而这也最符合政府期待,因此收紧必要性降低;2)施工投资支撑下,投资大幅回落风险低,但土地购臵继续回落亦会拖累投资数据;3)融资收紧之下土地市场已见回落迹象,4月开始的土地出让金收入改善预计很快反转,地方财政压力提升。
            
                    “不刺激”是否低于市场预期?当前地产股估值基本未包含放松预期。年初小阳春之后,政策即缺乏整体方向性的放松,调控政策出台次数明显提升,目前市场对政策放松的预期本就不强,当前地产股估值基本未包含政策放松预期。新增“不刺激”的说法短期内扰动市场情绪,但与市场的普遍预期并不明显相悖。
            
                    地产股驱动因素是否改变?业绩驱动股价,“不刺激”不改变绝对收益逻辑。我们多次强调本年地产股的绝对收益属性,理由是:1)调控延续叠加销售下行,估值难上行;2)政策预期理性,估值整体低位,下行空间小;3)今明两年都将迎来竣工交房的同比持续好转,推动地产板块整体业绩释放。业绩驱动板块绝对收益,“不刺激”并不改变当前地产板块的核心逻辑。
            
                    投资建议。首推今明两年销售好于平均水平、业绩确定性强、杠杆水平合理、信托融资依赖程度较低的房企,建议关注保利地产、金地集团、招商蛇口、华发股份;同时,估值低位、业绩确定性强、成长性较好的中小型房企也值得关注,如蓝光发展、荣盛发展、滨江集团等。
            
                    风险提示:政策超预期收紧,融资收紧影响超预期。
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