长城证券--房地产行业研究报告:政治局会议房地产部分解读【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件:7月30日,中共中央政治局召开会议,在涉及房地产时首先重复提出了此前曾反复强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制”,且进一步提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
            
                    预计政策基调稳中偏紧:此次会议明确提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,表明以往通过刺激房地产市场来提振经济的做法至少在短期内不会被再次使用,结合7月20日开封限售松绑后撤销,目前房地产政策基调可能是稳中偏紧,在“一城一策”框架下进行微调。我们在中期策略报告中提到,短期政策的主要驱动为“稳增长、防风险、惠民生”,总体来看,房地产作为经济稳定器的作用仍较为明显,而考虑到1)目前投资和销售有一定下行压力,但房地产投资依然处于相对较高的位置,2)重点城市库存维持较低水平,政策转松托底的紧迫性还并不高。
            
                    资金面边际收紧,凸显龙头融资优势:在重点城市地价房价涨幅较快、信托融资等快速增长的背景下,近期房企融资政策边际收紧,预计万科、保利、招蛇等龙头房企融资优势将更为凸显,行业集中度将持续提高。
            
                    投资建议:从估值来看,目前板块估值基本与2014年初的低位相当,处于历史底部区域,龙头个股估值同样处于较低水平,我们认为目前股价已反映了政策偏紧及基本面的下行压力,而另一方面,我们也看到销售与业绩的持续分化,从销售增速与集中度来看,2019年上半年行业集中度继续提升,二线龙头表现好于头部房企。我们维持推荐两条主线,一是估值较低、布局重点城市的二线龙头阳光城、中南,主要考虑到1)短期来看行业政策基调整体趋稳,重点城市有望走出量升价稳态势,2)中长期来看,我们看好重点二三线城市人口流入趋势的延续性,3)龙头资金面相比去年边际改善,4)估值处于历史底部区域,下行风险相对较小;此外我们同样看好万科、招蛇等优质龙头房企,未来随着改善型及更新需求的释放,优质龙头房企的品牌优势、产品优势及运营优势将更为凸显。
            
                    风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税进程超出预期。
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