平安证券--地产行业周报:成交环比回升,融资环境仍较严峻【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点: 央行改革完善 LPR 形成机制,旨在运用改革的办法推动降低实体经济融资成本,而针对房贷利率,国务院政策例行吹风会明确提出房贷利率不能下降,叠加房企融资端持续收紧,预计行业资金环境仍将相对严峻,同时按揭利率端收紧亦将对下半年销售产生负面影响。 板块投资方面, 风险偏好承压、市场利率下行背景下, 建议关注低估值、 高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。
            
                    行业动态: 1)深圳“先行示范区”确立,城市发展迎新机遇; 2)央行正式实施新版 LPR 利率,房贷利率不下降; 3)厦门出台最严“禁公寓令”,严禁商办改公寓类住宅。
            
                    楼市动态: 1)新房成交上行,市场将趋于稳定: 本周新房成交环比升 13%;
            
                    二手房环比降 1%,延续下行。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。 2)库存环比回升,中期或仍将上行: 16城取证库存 7906万平,环比微升 0.35%。资金面持续收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而调控从紧或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。 3)推盘加速,去化率整体平稳: 上周重点城市新推房源 9965套,环比升 20.9%;开盘去化率 66%,环比持平。考虑到多地政策边际收紧,政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。 4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎: 19城二手房挂牌 109.3万套,环比升 1.3%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交回落、溢价率回升,整体趋于平稳:
            
                    上周百城土地成交 1011万平米,环比降 35.5%;溢价率 9.5%,环比升0.7个百分点;其中乌鲁木齐成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧,核心城市土地市场将趋于平稳。
            
                    投融资动态: 根据 Wind 统计,本周(8.19-8.23)房企境内发债 161.6亿元,环比升 21%。 境外连续两周无债券发行。 境内发行利率位于3.45%-7.8%区间,其中石榴置业发行利率较前次持平,华润置地、六合经开、昆明公共租赁较前次下行。 2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。
            
                    风险提示: 1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价仍将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险; 3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
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