光大证券--房地产行业2020年1-5月国家统计局房地产数据点评:短期基本面升势明显,下半年建议积极配置【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    销售维持较高复苏斜率,70城房价略有上涨,Q2整体维持乐观展望
            
                    前期积压需求释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温下,5月单月全国商品房销售面积、销售均价、销售金额增速均转正至+9.7%、+4%、+14%,继续保持较高复苏斜率。5月70城各线城市新房价格指数环比涨幅均有所扩大,二手房价格指数环比涨幅走平或微扩。
            
                    6月高频数据显示楼市成交继续回升,基于当前信贷环境宽松、新房供应持续增加、以及一线楼市热度或逐步向二线传导,我们对Q2整体销售复苏维持乐观展望,后续重点关注7、8月淡季销售持续性。
            
                    土地市场热度或阶段性见顶,二线、三四线成交同比转负
            
                    5月单月全国土地购置面积、成交价款同比增速回落至+0.9%、+7.3%,百城平均溢价率小幅回落至14.84%。1-5月购置面积、成交价款分别同比-8.1%、+7%,回升斜率放缓。
            
                    分结构来看,5月百城中一线城市成交建面、成交金额分别+7%、+196%,平均溢价率由4月的4.96%提升至15.23%。二线、三线城市成交建面、成交总价均同比转负,溢价率较4月高点有所回落。
            
                    供给侧各环节继续全线反弹,新开工、竣工单月同比转正,投资增速续升
            
                    5月单月新开工同比转正至+2.5%,1-5月累计降幅收窄至-12.8%。我们认为资金供给、销售预期、土地购置为后续新开工持续修复提供了较好基础,但回升斜率可能会受到单月新开工规模饱和边界的制约。
            
                    5月单月竣工同比转正至+6.2%,1-5月累计降幅收窄至-11.3%。2019年行业进入竣工复苏小周期方向确定,考虑到预售交付约束以及上市房企业绩压力,预计2020年行业竣工大概率可实现正增长。
            
                    5月单月房地产投资增速进一步提升至+8.1%,1-5月累计降幅收窄至-0.3%,施工强度提升以及土地购置费增长共同推动房地产投资“硬核反弹”。
            
                    5月销售回款开始兑现,行业资金“缺口”收窄趋势明确
            
                    我们前期报告中已指出,行业供需两侧资金支持相对充裕,国内贷款、自筹资金、按揭贷款已基本恢复至去年同期水平,行业资金“缺口”主要体现在定金及预收款。5月定金及预收款、按揭贷款增速分别环比+16.7pc、+15.6pc,显示销售回款开始兑现,后续资金面改善趋势明确。投资建议
            
                    预计下半年房地产政策仍以稳为主,窄通道紧平衡,“房住不炒”是大前提,因城施策防失速。近期国内北京等局部区域出现小范围的新冠疫情反复,但得益于国内全面细致的疫情防控管理,“疫情防控常态化”的全面落实将对后续行业影响控制在较小范围。我们认为房地产短期基本面升势明显,叠加海外资金回流可能性增强,建议下半年对地产股配置可更加积极。
            
                    考虑到龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显,亦是过往外资配置A股地产的主要方向,建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股的万科企业、融创中国、中国金茂。
            
                    风险分析
            
                    海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。
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