国金证券--房地产行业研究：融资端加强监管，弯道超车的窗口关闭【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件
            
                    近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。红线 1：剔除预收款 后的资产负债率大于 70%；红线 2：净负债率大于 100%； 红线 3：现金短债比小于 1 倍。根据“三道红线” 触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设 定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加 5%。 评论       暂时无法验证传言真伪，但是房地产企业融资端收紧是大概率事件。 近期市场有各种监管将对房企收紧融资政 策的传言，“三道红线”传言非常具体，和 2019 年传言的版本略有区别，但方向一致。考虑到近期土地市场出 现过热的情况，以及 7 月下旬召开的房地产工作会议精神，我们认为房地产企业融资端收紧是大概率事件。
            
                    若按照“三道红线”进行融资监管，弯道超车的窗口将关闭。 ① 如果按照传言的版本对房企进行融资监管，房企的销售规模的增速将趋于一致。过去几年增长较高过高的 房企会因为资债指标超限，融资受限，未来几年会放慢增速。 ② 土地市场较热的局面可以得到一定程度的缓解，较早开始控制增速的万科、龙湖以及一些国资房企在这样 会获得较好的拿地机会。 ③ 销售额的排名大幅变动的可能性变小。 ④ 土地价格的波动将会降低，房企“拿错地”的可能性变小。
            
                    预计房企将增加表外项目比例，如果想实现更高的规模增长，需要进入货地比更高的三四线城市。 如果监管严 控资债指标，对规模有更高诉求的房企将更多增加表外项目。同时，三四线城市更高的货地比，有助于拿地强 度不超 40%目标的实现。
            
                    行业仍然处于存货质量缓慢改善的周期。 房企融资端的政策对房地产市场本身的供需关系影响较小， 不改行业 处于存货质量缓慢改善的周期。
            
                    信用利差短期扩大，长期房企融资需求下降，融资成本下降。 融资成本方面，由于部分企业可能受到融资限 制，所以短期内， 信用利差会程扩大的趋势。但是长期来说，当房企没有规模方面的赶超需求，融资需求亦会 下降，从而带来长期融资成本的下降趋势。
            
                    投资建议
            
                    如果出现融资端的红线式监管， 利好持续控制资债指标的部分头部房企。看好万科、保利、金地、招商蛇口、 龙湖集团等公司。风险提示
            
                    房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。
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