光大证券--房地产行业《中华人民共和国契税法》出台点评：契税立法税率未变，强化地方差别调控【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件：2020年8月11日，全国人大通过了《中华人民共和国契税法》，将自2021年9月1日起施行。根据第一、二、三条，在境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人，应当缴纳3%-5%的契税。
            
                    主旨为暂行条例升级为法律在《契税法》实施之前，我国施行的是《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年10月1日起施行）。我们认为两份政策文件内容基本一致，反映的是暂行条例升级为法律的主旨。少数内容（如征收范围方面）修改后更严谨、更规范，可以适应新的市场变化。
            
                    征收范围修改考虑了集体经营性土地流转因素以及新的交易形式相较于《契税暂行条例》，《契税法》中征收范围由“国有土地使用权出让”修改为“土地使用权出让”，考虑了农村集体经营性用地因素。
            
                    此外，《契税法》针对新的交易形式进行了补充，如“以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属”。
            
                    契税基准税率无变化，强调了地方适用税率差别化调控功能《契税法》第三条中提到的契税税率为3%-5%，与《契税暂行条例》中的一致；契税的具体适用税率，由地方在规定幅度内提出，并报送中央相关部门备案，与《契税暂行条例》中的原则一致。
            
                    此外，《契税法》中新增“省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”强调了地方通过契税针对不同类型购房需求进行差别化调控的功能。
            
                    实际税率方面，根据《财税〔2016〕23号》文件：个人购买家庭唯一住房，90m2及以下的减按1%契税征收税率，90m2以上的减按1.5%的税率；个人购房家庭二套住房，90m2及以下的减按1%契税征收税率，90m2以上的减按2%的税率；北上广深二套契税暂不执行优惠政策（仍按3%执行）。今年上半年，为应对疫情影响，多个城市出台了期限内（多为上半年）购房契税减免、人才购房契税补贴等政策。
            
                    总体来看，《契税法》没有调整基准税率，预计地方未来契税优惠政策或更多向刚需、人才购房倾斜。
            
                    投资建议：下半年主流房企进入集中推盘期，供给驱动销售弹性复苏，7月40家主流房企销售额同比增长27%。目前AH 主流房企相对估值优势明显，股息收益可观且确定，长线资金持续布局。我们维持“下半年地产股配置可更加积极”的判断，建议关注万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。
            
                    风险分析：新冠疫情冲击明显，全球经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临，部分中小房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平下降；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。
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