平安证券--地产行业周报：贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点： 本周贝壳在纽交所上市，最新市值2585亿，约为万科市值的80%，作为国内居住服务平台第一股，贝壳借助其ACN（经纪人合作网络），重新定义服务者之间的关系，大幅提升了行业效率及线下互动质量。 2020H1实现营收273亿元，同比增长39%； 业务交易总额（GTV） 1.3万亿元，同比增长49.4%。针对本周房地产税传闻， 我们梳理重庆及上海个人住房征收房产税试点情况，由于免征范围较大、税率较低等原因，试点对地方财政收入、房地产市场整体影响有限；针对房地产税立法问题，由于当前仍处拟定草案阶段，后续还面临提请审议、征求意见等环节，预计短期内仍难以出台。在融资端可能收紧传闻下，本周地产板块依旧上涨2.87%，位居行业首位，我们认为这反映当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，而在大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注： 1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等； 2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等； 3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
            
                    政策环境监测： 1）大湾区城际铁路规划获批，站点沿线土地开发价值显现； 2） 7月金融及社融数据：居民中长贷增量维持高位，企业债融资同比少增。
            
                    市场运行监测： 1）成交环比回升，短期有望维持高位。 本周（8.9-8.15）新房成交6万套、二手房成交2.2万套，环比升2.2%、 3.8%；
            
                    8月新房月日均成交同比升20.7%，较7月升12.9pct。考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。 2）改善型需求占比略降。 7月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。 3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。 8.3-8.9重点城市新推房源9354套，环比降12.2%；去化率58%，环比降12.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4）库存环比略降，中期面临上行压力。 16城取证库存9425万平，环比降0.04%。短期随着取证推盘加快、市场热度延续，库存或平稳为主；中期推盘加快叠加去化率承压，库存面临上行压力。 5）土地成交上升、溢价率下降，一线占比提高。 上周百城土地供应建面2109.2万平、成交建面2006.6万平，环比降38.7%、升30.7%；成交溢价率12%，环比降4.9pct。其中一线成交建面占比环比升2.6pct至13.5%。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资稳健偏松但或难现上半年宽松局面，土地市场整体或趋于平稳。
            
                    资本市场监测： 1）地产债：本周房企境内发债88.3亿元、海外发债16.5亿美元，较上周减少23.7亿元、 10.8亿美元；境内外发行利率处于3.2%-11.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。 2）信托： 本周集合信托发行68.2亿元，较上周减少55.1亿元。 3）地产股： 本周申万地产板块涨2.87%，涨幅位列28个申万一级行业第一位，当前PE（TTM） 10.04倍，估值处于近五年29%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、保利地产、格力地产，南向资金净流入前三房企为融创中国、恒隆地产、华润置地。
            
                    风险提示： 1）供货及交付节奏不及预期风险； 2）房企大规模减值风险； 3）板块毛利率下滑风险。
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