中泰证券--房地产行业点评报告：基本面持续回暖，土地市场有所降温【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    商品房销售：销售额累计同比转正，全年销售面积有望与去年持平2020年1-8月，全国商品房销售面积98486万方，同比-3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5pct；销售额96943亿，同比+1.6%，转负为正，其中1-7月份为-2.1%。在较为宽松的货币及调控政策引导下，强劲的购房需求持续释放，特别是重点城市群区域的销售韧性较为超预期；但随着土地市场不断升温，商品房市场热度不减，房价上行压力增大，进入7月以来，若干热点区域调控相继收紧，房企融资或将依据其财务指标接受相关部门的窗口指导，展望四季度，我们认为在调控作用下，市场整体销量或维持稳定，价格上的压力将得到一定的缓释，全年商品房销售面积有望与去年持平。
            
                    房企到位资金：回款持续改善，重点房企资金监测或将出台2020年1-8月，房地产开发企业到位资金117092亿，同比+3.0%，增速比1-7月份提高2.2pct。其中国内贷款18016亿，同比+4.0%；自筹资金37320亿，同比+3.6%；定金及预收款38837亿，同比+1.2%；个人按揭贷款18957亿，同比+8.6%。8月，房企到位资金继续改善，符合当前整体货币宽松利率下行的背景，融资端修复存在结构性因素：主要体现为银行端按揭放款额度、贷款利率、放款时间方面的改善，数据上看房企回款有明显回升（个人按揭和定金及预收款增速较快），但国内贷款及自筹资金部分未见明显增长。展望四季度，虽然近期地产融资新规（“三道红线”）的出台，提升了融资政策收紧预期，但考虑到当前房企融资环境整体上看依然偏紧，维持现有政策保持行业平稳是大概率趋势。
            
                    土地市场：热度有所下降，土地成交溢价率连续2个月下行2020年1-8月，房地产开发企业土地购置面积11947万方，同比-2.4%，降幅比1-7月份扩大1.4pct；土地成交价款7088亿，同比+11.2%，增速回落1.0pct。8月，土地市场成交溢价率略有下降。据WIND数据，8月100大中城市土地成交溢价率为15.09%，较7月下降0.68pct，连续2个月环比下降；其中一线、二线、三线城市溢价率分别为：15.39%、11.42%、21.55%，较7月分别下降1.07pct、下降1.31pct、上升1.66pct。8月，土地市场热度有所降温，调控及融资端的边际收紧，让房企在拿地端趋于谨慎，一二线城市成交土地溢价率有所下行，四季度的土地市场走势依然由销售市场及融资环境主导，在楼市及融资端均呈现一定压力情况下，我们认为后续土地市场或进一步回归理性。
            
                    房地产开发投资：基本面持续回暖，新开工继续修复2020年1-8月，全国房地产开发投资88454亿，同比+4.6%，增速比1-7月份提高1.2pct；施工面积839734万方，同比+3.3%，增速比1-7月份上升0.3pct；房屋新开工面积139917万方，同比-3.6%，降幅收窄0.9pct；房屋竣工面积37107万方，同比-10.8%，降幅收窄0.1pct。8月，随着行业复工稳步推进与土地成交的高热度，让建安、新开工等指标保持修复，若销售维持当前的韧性，行业调控政策及货币环境保持稳定，我们预计房地产开发投资四季度大概率会维持向上修复的趋势。投资建议：8月，行业各项指标稳重有进，均维持了良好的回暖态势。当前房地产板块估值依然处底部，回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部，现阶段行业基本面正持续修复，政策与货币环境较为稳定，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高，因此，建议积极把握当前板块估值修复期与业绩预期差带来的投资机会。推荐行业龙头：万科A、保利地产、融创中国；优质一线：旭辉控股集团。
            
                    风险提示：新冠疫情国内输入病例超预期，行业销售韧性不及预期，项目竣工进度不及预期。
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