克而瑞证券--房地产行业板块2020H1业绩综述：业绩短期承压，销售维持韧性，杠杆优化但分化加剧【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    疫情冲击叠加限价项目结算，房企业绩增速放缓。2020H1，A股、港股样本房企营收分别7368.6亿元和104405.0亿元，同比均+6.5%，增速分别-18.9pct和-5.9pct；归母净利润分别600.6亿元和1055.3亿元，同比分别-14.9%和-14.4%；毛利率分别27.5%和26.6%，同比分别-4.0pct和-4.5pct；
            
                    净利率分别10.6%和13.1%，同比分别-2.4pct和-2.9pct。疫情影响下，竣工、结算放缓；归母净利润下行，主要因1）业绩增长缓慢；2）限价项目集中结算致毛利率下行；3）少数股东损益占比提升。
            
                    财务结构有所优化，但行业内部分化加剧。2020H1，A股、港股样本房企净负债率分别122.5%和100.3%，同比-5.5pct和-5pct；现金短债比分别1.1X和1.0X，同比-0.2X和-0.3X。融资环境有所收紧，长债集中到期的情况下，板块债务杠杆明显优化，整体现金还款压力微增。行业内部看，板块分化严重。净负债率方面，高基数房企和大力扩张型房企净负债率超指标红线；债务规划能力较强，财务纪律严明的房企净负债率较低。现金短债比方面，多数高债务杠杆房企现金短债比低于1X，短债偿还压力较大；过半数房企现金短债比高于1X，短债偿还压力可控。
            
                    销售韧性十足，短期拿地有所谨慎。2020H1，样本房企销售33954.1亿元，同比-3.0%，前8月累计销售49673.5亿元，同比+4.91%，因8月销售需求释放明显，累计同比增速回正，销售韧性十足。上半年，样本房企拿地金额11841.3亿元，同比-12.9%；拿地金额占销售金额34.9%，同比-4.0pct。受1）疫情下部分房企调整上半年拿地节奏；2）拿地方式多元扩展致拿地成本压缩；3）部分房企降杠杆的需求影响，上半年拿地金额有所下滑。近期，因土地市场供地结构变化，融资环境趋紧，房企短期拿地趋于谨慎。
            
                    投资建议：受疫情影响，样本房企结算放缓、盈利阶段性下滑；在当前行业规模筑顶、竞争加剧的情况下，具备强融资优势、投资能力和产品能力的头部房企，及财务稳健、发展快速的成长性房企有望受益。我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及稳财务健、有序拓展的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：
            
                    【龙光集团】、【中国奥园】。
            
                    风险提示：行业销售波动，房地产政策调控超预期，经济下滑超预期。
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