平安证券--房地产行业点评：深圳改革试点方案落地，制度优化助力城市发展【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    支持在土地管理制度上深化探索：方案中与房地产联系较为紧密的内容为支持在土地管理制度上深化探索，具体内容为：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
            
                    简化完善土地流转流程，提升土地资源利用效率：方案内容“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”是前期政策思想的延续与落地，早在2020年3月国务院即出台《关于授权和委托用地审批权的决定》，明确将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，同时还针对部分省份进行为期1年的永久基本农田转为建设用地审批权下放试点，其中即包括广东省。除了农转建审批权的下放，方案还支持推进二三产业混合用地、盘活存量工业用地、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，同时从机制及制度完善、建立等角度，提出完善闲置土地使用权收回机制、完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系、试点实行土地二级市场预告登记转让制度。整体来看，方案旨在进一步简化完善土地流转流程、提升深圳市土地资源利用效率，后续需进一步关注相关配套细则。
            
                    利于土地供需矛盾缓解，助力城市综合实力提升：深圳市土地供需矛盾突出，8月深圳住建局局长曾提到为缓解矛盾，将加大商品房、公租房等供应，此次方案对于提升土地利用效率的支持，亦有助于供需矛盾的缓解。预计后续深圳仍将在此方向上持续努力，此次方案未明确涉及住宅类用地，但预计工作方向将与方案思想一致。对于存量用地更新、土地转性等或有望加速，相关配套政策或有望跟进出台。叠加此次方案对于劳动力流动制度、资本市场建设先行先试、加快完善技术成果转化等方面的要求，深圳综合实力有望进一步提升，亦将进一步对人才  流入及收入提升产生正向影响，保障当地房地产市场平稳健康发展。
            
                    投资建议：试点实施方案从要素市场配置、营商环境优化、城市空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施，支持深圳在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放，增强在粤港澳大湾区建设中的核心引擎功能。从房地产角度而言，支持在土地管理制度上深化探索，利于土地供需矛盾缓解，存量用地更新、土地转性等加速，同时系列措施有望推动深圳综合实力进一步提升，保障房地产市场平稳健康发展，建议关注具备充足湾区土储的深圳建工资源整合平台天健集团、深圳及大湾区土储、旧改资源充足的龙光集团等。
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