华安证券--房地产行业：气温渐寒，百强11月销售如梅绽放【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    克而瑞发布《2020年 1-11月中国房地产企业销售 TOP100排行榜》 11月 百强单月 权益销售金额同比增 增 18.9% ，较前值下降 3.7个百分点根据克而瑞数据计算。 全口径：百强 11月全口径销售金额同比增长20.1%（10月 21.5%，变动-1.4pct）；1-11月全口径销售金额累计同比 10.3%（1-10月 9.0%，变动+1.3pct）。 权益 口径，百强 11月权益销售金额同比增长 18.9%（10月 22.6%，变动-3.7pct）；1-11月权益口径销售金额同比增幅 8.8%（1-10月 7.5%，变动+1.3pct）。权益口径增速低于全口径，或源于新推及去化项目中权益比的阶段性下行。
            
                    反映出的是融资收紧的情况下，百强房企通过合作开发，分散风向与提升规模同行。四季度，房企有望延续积极加推的态势，但部分城市预售证发放存在边际收紧的可能或导致供给侧放量不及预期。
            
                     各梯队门槛仍在提升， 头部 表现 明显 占优伴随着长效机制的构建，行业竞争也呈现多维加剧的态势。从 11月百强各梯队准入门槛来看，1-11月累计全口径 TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别提升 282、194、177和 137亿元，百强门槛恢复至去年同期水平。以各梯队权益数据计算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100单月同比较前值变动分别为+7.0、+0.9、-26.7、+1.6、-14.1个百分点，头部表现明显占优，与融资收紧相对应的“弱化拿地、强化销售”带来的马太效应相一致。同时，在合作开发过程中，头部企业凭借自身的规模优势，对权益的管控更具主动性，成长更稳健。
            
                     投资建议销售作为上承开工，下启竣工的关键环节，尤以对行业未来业绩确定的前置影响预期。11月百强销售权益增速虽环比下行，但依然维持在较高水平，在行业承压回归合理中枢的过程中印证集中度提升的逻辑。
            
                    统计局数据 1-10月全国商品房销量累计同比修复至零线水平。年末冲刺，房企延续积极加推态势，但部分城市预售证发放及限签存在收紧的可能。增速在调控与供给放量间形成缓降，整体来看头部销量有望实现稳步增长。站在当前时点，行业估值处于历史下沿。粗放式发展的时代渐行渐远，精工细作且拥有管理红利的企业将愈发凸出，具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现。疫情冲击对房地产竣工端的影响逐步消化，维持四季度竣工修复的预判。
            
                    建议关注：（1）稳健发展型：万科 A、保利地产、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A 股物管优质标的：招商积余等。
            
                     风险提示调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企拿地力度大幅下行等。
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