中国银河--房地产行业：国家统计局11月份行业数据跟踪，销售坚韧投资放缓，竣工趋势性修复显现【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    11月份销售稍有降温，但仍具有较强韧性。11月当月商品房销售面积同比+12%（前值为+15%），商品房销售金额同比+19%（前值为+24%），销售热度较上月有所降温，但仍处于年内较高水平。考虑到全国首套房贷利率连续三月未变，LPR 连续 7期持平，未来可能会部分影响需求的释放。我们预计 2021年商品房销售额 2021年预计实现 5.2%的增长，商品房销售面积与 2020年持平。
            
                    土地购置面积增速继续走低，溢价率出现反弹。11月单月土地购置面积增速为-16%，较上月降幅扩大 10个百分点，为年内次新低增速。
            
                    在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎，未来土地市场或趋于理性。
            
                    11月百城土地溢价率为 15.18%，较上月上升 5.59个百分点，自 6月开始下降以来出现首次反弹，或是个别事件。
            
                    竣工继续修复，新开工、施工提速。11月单月新开工、竣工增速提升，竣工增速为 3.09%，单月竣工已连续两个月实现正增长，竣工修复趋势显现。我们认为随着竣工高峰的必然到来，对未来一季度或者半年的竣工增速数据持乐观态度，预计 2021年新开工面积增速 1%，竣工面积增速 7%。
            
                    开发投资单月增速年内首次回落，未来增速大概率放缓。2020年1-11月份，全国房地产开发投资完成额 129492亿元，同比增长 6.8%，较 1-10月提高 0.5个百分点。11月单月房地产开发投资增速为 10.9%，较上月-1.8pct，单月增速为年内首次回落。随着土地市场的降温，施工温和增长，我们认为，未来投资增速将大概率放缓，预计房地产开发投资 2021年同比增速在 5.5-6.2%。
            
                    融资监管环境下，未来到位资金累计增速或将放缓。从各资金来源占比的角度来看，国内贷款占比由 1-2月的 22.5%下降至 1-11月的14.2%；自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款等资金的占比由 1-2月的 73.2%提升至 1-11月的 82.4%，在房企外部融资收紧的情况下，这一趋势料将持续。我们认为中期层面，在监管机构对房企进行融资监管的大环境下，整体到位资金增速或将放缓。
            
                    投资建议：当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，政策面预计 2021年仍保持稳定，行业供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。
            
                    风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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