东莞证券--房地产行业12月月报：销售开发数据持续回升，基本面韧性充足【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    累计销售增幅持续回升，基本面韧性充足。2020年截止11月末全国商品房销售面积合计同比上升1.3%。截止10月末累计销售面积开始由负转正，11月末累计涨幅进一步回升，销售恢复理想。前11月全国商品房销售额同比则上升7.2%，涨幅较上月末提升1.4个百分点。全年累计销售额8月末开始转正，随后累计涨幅持续提升。全年累计销售面积及销售金额维持正增长预期加大，行业景气度理想，基本面韧性充足。
            
                    房价涨幅平稳，一线城市相对较强。11月百城住宅价格环比升0.32%，同比升4.3%。房价环比涨幅较上月末降0.08个百分点，同比涨幅提升0.8个百分点。整体来看，11月份房价同比涨幅进一步扩大，并达到年内最高点，但上涨城市个数持续回落，显示城市间房价涨跌分化加大。
            
                    开发投资增速持续回升。前11月全国房地产开发投资完成额累计12.94万亿，累计同比增速为6.8%，涨幅较10月末进一步提升0.5个百分点。
            
                    下半年开始累计涨幅转跌回升，并且涨幅呈现逐月扩大态势，楼市景气度恢复理想。另一方面，房地产开发投资增速数据仍明显好于基建投资增速及制造业投资增速，房地产稳经济作用仍相对突出。
            
                    行业研判与投资建议。截止11月末，年内累计销售面积及销售金额同比增速进一步提升，行业景气度维持理想。预计年末在开发商积极推盘回流现金带动下，销售将维持理想，全年销售保持正增长可期。预计来年“房住不炒”基调不变，“三道红线”或将带来行业粗放式发展状况的出清开启，引导行业持续健康发展。同时行业基本面韧性充足，可带动行业悲观预期的修复。地产板块2020年以来整体走势疲弱，跑输大盘，超跌明显。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。个股选择上，我们建议关注：一，基本面稳健，在降杠杆下运营能力突出，市占率进一步提升，行业排位更稳固的一二线头部企业；二，短期业绩或基本面波动带来股价超跌，但中长期成长性及竞争性仍突出，基本面韧性充足的个股，则是一个较好的切入机会。
            
                    风险提示: 房地产销售回落；楼市出现超预期调控。
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