东北证券--房地产行业：销售增速高位回落，土地市场量减价增报告【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                 投资增速高位小幅回落，新开工持续回暖。11月房地产开发投资额同比增长10.9%，增速较上月收窄1.8pct，投资增速高位小幅回落。整体来看，房地产投资当月增速高位小幅回落，主要系“345”融资新规压力和疫情趋缓经济恢复流动性环境收紧下，房企拿地、新开工等投资行为趋于审慎，土地购置费增速已现放缓迹象，房地产投资增速稳中承压。11月新开工同比+4.1%；同期竣工同比+3.1%。竣工单月增速小幅震荡不改未来1-2年内竣工增速将趋势性改善的预期和判断。由于房企竣工多集中在年底，且三道红线压力下房企有加快竣工结算增厚净资产的诉求，预计竣工改善趋势仍将持续。
            
                 土地市场量减价增，成交面积连续五月回落。11月土地购置面积2,816万方，同比-15.6%，降幅较上月扩大10.0pct，土地购置面积增速连续五月回落。百城土地成交溢价率为15.2%，环比扩大5.6pct。综上并且结合中指院300城数据来看，溢价率、楼面价上行主要系成交结构分化、一二线城市溢价率环比提升幅度大于三线城市、一线城市成交金额占比提升较大所致，核心城市圈优质土地需求韧性仍在；在流动性预期收紧及融资新规压力下，叠加近期热点城市调控收紧背景下土地投资力度放缓，预计土地市场热度承压。考虑到以上因素及上半年房企普遍补货力度较高，为平衡全年投资预算，我们认为未来房企拿地积极性将进一步趋缓，房企土地投资也将更加审慎。
            
                 销售增速高位有所回落，供给端因素主导销售维持高位。11月商品房销售额17,304亿元，同比+18.6%，增速较上月收窄5.3pct；销售面积同比+12.0%，增速较上月收窄3.2pct。疫情影响推盘滞后，加之三道红线压力下房企加大推盘、加速回款改善资产负债表意愿充足，11月销售量价仍保持较高增速除表明市场需求韧性仍然较强外，更多是供给端推盘量较大和以价换量的因素。
            
                 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。
            
                 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行。
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