开源证券--房地产行业周报：百强房企增速持续回暖，房地产贷款政策再收紧【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议 2021年 1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
            
                    百强房企增速持续回暖，深圳旧改意愿比例放开
            
                    （1）央行建立银行业房地产贷款集中度管理制度，深圳旧改意愿比例放开。中央货币政策委员会四季度例会召开，稳健货币政策的具体表述由 3季度的“更加灵活、精准导向”转变为“灵活精准、合理适度”，预计货币政策会持续保持灵活且偏中性。央行、银保监会建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。政策对银行流向房地产市场资金强化监管，未来房地产行业内核心资产价值将持续凸显，资源获取优势更为明显。
            
                    （2）周内地方政策覆盖面广，整体调控以稳为主。政策调控方面，浙江住建厅要求把落实房地产长效机制、稳定住房价格放在全省经济社会发展全局来统筹，坚持房地产调控目标不动摇力度不放松。人才政策方面，广州放宽“双一流”高校本科及以上学历人才入户社保年限。住房租赁方面，北京住建委等四部门明确首都功能核心区内禁止经营短租住房,同时强调在“十四五”期间，将调整优化公租房政策，继续大力发展公租房，有效增加房源供应。预售政策方面，济南将预售资金监管按照工程建设进度分为 4个节点控制留存比例等，南昌审核销售许可时应核减自持房面积，待达到条件后方可办理预售证。城市更新方面，深圳提出旧住宅区所在地块经专有部分面积占比 95%以上且占总人数 95%以上的物业权利人同意后，即可征收；由“双百要求”降至双 95%，新规后城市更新步伐有望进一步加快。
            
                    （3）量价齐升，百强房企单月销售额增速创年内新高。
            
                    2020年 12月，百强房企销售额单月同比增长 29.2%，较前值提升 9.1个百分点；
            
                    单月销售增速创年内新高；销售面积单月同比增长 13.8%，较前值减少 9.4个百分点，年底房企推货力度提升，同时市场热度处于高位，价格端表现坚挺。2020年 1-12月，百强房企销售额累计同比增长 9.6%，较前值提升 0.5个百分点。
            
                    成交：单周一二手成交同比增速可观
            
                    （1）新房：根据房管局数据，2021年第 1周，全国 32城成交面积 514万平米，同比增长 10%，环比下降 16%。
            
                    （2）二手房：2021年第 1周，全国 9城成交面积为 144万平米，同比增速 31%，前值 3%。
            
                    资金：信用债、海外债单周发债规模同比有所分化2021年第 1周，信用债发行 44亿元，同比增加 193%，环比增加 16%，平均加权利率 5.57%，环比增加 174BPs；本周未发行海外债。
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