国盛证券--房地产开发行业周报：第二批“三道红线”试点或将启动，15城去化周期同增2%【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行情回顾：涨幅位列末端，小幅落后大盘。涨幅位列末端，小幅落后大盘。截至1月8日，中信房地产指数累计变动幅度为-2.46%，落后大盘0.1个百分点，在29个中信行业板块排名中位列末段。本周上涨个股共17只，较上周减少54只。
            
                    （若无特别注明，本报告中本周为2021/01/04-2021/01/08当周）新房成交情况：新房成交情况：52城新房成交面积同比城新房成交面积同比减少减少0.7%。本周（1.01-1.07）52个城市新房成交面积为664.86万平方米，环比减少36.9%，同比减少0.7%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为98.67、303.01、263.18万平方米，环比值分别减少50.7%、减少22.6%以及减少43.0%，单周同比变化分别为+16.4%、-9.4%、+5.2%。累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（112.4%）、上海（67.7%）、广州（60.9%）和深圳（28.0%）本周累计同比皆为正。二三线城市中总计28城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周增加1城。
            
                    二手房成交：二手房成交：12城成交套数城成交套数同比减少同比减少18.04%。本周（1.02-1.08）的12个重点城市二手房成交套数合计14102套，同比减少18.04%。成交面积合计119.81万方，同比变化为-19.5%。其中一、二、三线城市分别为3629、8302、2171套；同比变动分别为-33.4%、-13.7%、1.9%。成交面积32.47、78.50、8.84万方；同比变化分别为-32.8%、-12.9%、-14.7%。
            
                    去化情况：去化情况：15城去化周期环比下降3.8%，同比上升14%。本周（1.01-1.07）一二三线城市去化周期分别为36.0、70.8和39.8周，环比分别上升0.4%、上升3.5%、下降3.9%。具体城市来看，15城中北京（3%）、上海（2%）、南京（1%）等共计5城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周减少1城。去化周期低于12个月的城市为上海（6.8）、杭州（8.3）、南宁（5.9）与宁波（4.8），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，莆田、泉州和福州的库存去化周期超过30个月，厦门的库存去化周期接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
            
                    政策追踪：第二批“三道红线”试点或将启动。本周中央政策，央行、住建部6日召集部分重点房企举行座谈会，启动第二批“三道红线”试点。
            
                    重庆上调房产税标准。顺德发布旧改新规，表态将探索改造权公开交易改造模式。海南拟对违法违规房企、中介机构和个人采取取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚。广州住建局开展楼市专项检查，要求中介人员禁止参与哄抬房价、炒作预期等行为。山东取消城镇居住或就业的居民、入乡返乡就业创业的城镇人员的落户与迁回限制。
            
                    ：融资情况：发行规模共计发行规模共计37.5亿元，净融资额亿元，净融资额为为-74.94亿元亿元。本周（1.04-1.08）共发行房企信用债16只，环比增加12只；发行规模共计172亿元，环比增加134.5亿元，总偿还量68.8亿元，环比减少43.7亿元，净融资额为103.2亿元，环比增加178.2亿元。
            
                    投资建议：本周各线城市销售全面好转，一线成交面积增长明显。房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。
            
                    风险提示：：疫情影响超预期，销售超预期下行
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