房地产企业融资工具介绍及比较

hahajing

2013年 9月 26日     中信证券
目录
融资渠道和资金成本是影响企业盈利的关键因素 ................................................................. 1
融资成本也是决定企业资产负债表扩展时机的关键因素 ...................................................... 1
融资成本是公司提升持有资产规模的关键因素 .................................................................... 2
多元化的融资渠道是地产公司壮大的必由之路 .................................................................... 3
长效机制之下地产企业的融资环境 ....................................................................................... 3
长效机制初露端倪，地产行业融资逐渐走向正常化 ............................................................. 3
地产公司相关融资渠道——开发贷款 ................................................................................... 4
地产公司相关融资渠道——IPO ........................................................................................... 5
地产公司相关融资渠道——增发股票融资 ........................................................................... 5
地产公司相关融资渠道——配股 .......................................................................................... 8
地产公司相关融资渠道——可换债 ...................................................................................... 8
地产公司相关融资渠道——并购、重组和配套融资 ............................................................. 9
地产公司相关融资渠道——公司债 ..................................................................................... 11
地产公司相关融资渠道——海外融资 .................................................................................. 11
地产公司相关融资渠道——信托融资 ................................................................................. 15
地产公司相关融资渠道——资产证券化 ............................................................................. 16
地产公司相关融资渠道——优先股 .................................................................................... 18
地产公司相关融资渠道——REITS .................................................................................... 20
插图目录
图 1：房地产行业商业模式演进及收益率变化 ..................................................................... 2
图 2：长效机制政策组合预测 .............................................................................................. 4
图 3：开发贷余额和同比增长 .............................................................................................. 4
图 4：开发企业来自国内贷款资金来源增速 ........................................................................ 4
图 5：追求开发红利的企业，毛利率或更加稳定 ............................................................... 10
图 6：龙头公司的少数股东权益占比持续提高 ................................................................... 10
图 7：投向房地产信托余额和占比 ..................................................................................... 15
图 8：季度新增投向房地产信托项目金额 .......................................................................... 15
图 9：房地产企业利用夹层基金示意图 .............................................................................. 15
图 10：2012 年底美国债券市场存量 ................................................................................. 16
图 11：2012 年美国资产证券化发行量 .............................................................................. 16
图 12：华侨城欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划架构 ....................................... 17
图 13：美国优先股占比依然较低....................................................................................... 19
图 14：金融危机时美国政府购买优先股稳定市场 ............................................................. 19
图 15：REITs 运营模式 ..................................................................................................... 20
图 16：2001 年-2010 年美国 REITS市场总市值和个数 ................................................... 21
图 17：1999 年-2008 年一些 REITS项目的 10 年中值分红回报率 ................................... 23
图 18：2006 年-2010 年美国 REITS 1 年、3 年、5 年复合回报率 ................................... 23
图 19：北上广深优质写字楼空置率变化 ............................................................................ 24
图 20：天津、沈阳、大连和南京优质写字楼空置率.......................................................... 24
图 21：杭州、宁波、青岛和武汉优质写字楼空置率.......................................................... 24
图 22：重庆和成都优质写字楼空置率 ............................................................................... 24
表格目录
表 1：典型房地产项目开发资金平衡状况及融资需求 .......................................................... 1
表 2：不考虑现金流折现情况下，不同融资成本导致净利润率的差异 ................................. 1
表 3：行业反周期拿地案例一览........................................................................................... 2
表 4：不断出现的多样化融资渠道 ....................................................................................... 3
表 5：2007 年以来，地产行业 IPO 融资 ............................................................................. 5
表 6：2012 年 CRIC 排名前 20 的地产公司的上市情况 ...................................................... 5
表 7：2007 年至今，房地产公司增发股票融资 ................................................................... 6
表 8：2013 年以来，上市地产企业再融资公告举例 ............................................................ 7
表 9：经营重心不同造成融资优选方案的差异 ..................................................................... 7
表 10：2009 年以来，可转债的发行 ................................................................................... 8
表 11：2007 年以来，发行股票收购资产的地产公司 .......................................................... 9
表 12：当前市场上地产公司的公司债 ................................................................................ 11
表 13：地产公司相关融资渠道——海外融资（2013 年） ................................................. 12
表 14：资产证券化与传统债权融资比较 ............................................................................ 17
表 15：资产证券化与非传统债权融资比较 ........................................................................ 17
表 16：海印股份专项计划主要交易要素设计 .................................................................... 18
表 17：优先股种类及特征 ................................................................................................. 19
表 18：REITs 相对于房地产直接投资的优势 ..................................................................... 20
表 19：美国主要 REITs 公司情况简介 ............................................................................... 21
表 20：美国 REITS 的税收制度......................................................................................... 22
表 21：美国 REITS 的法规制度......................................................................................... 22
表 22：美国 REIT 股票回报率和分红回报率 ..................................................................... 23

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