请大家看看此收购避税土地增值税方案如何

bozai1985

      案例情况
     客户想购买一家北京企业的土地房产，那家企业有几十年历史，历史极为复杂债权债务说不清，本来想直接购买资产就得，但由于税务过重只得放弃。而购买股权又得接手该企业的烂盘子。
     
       但根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”

      准备设计该家企业以土地投资，成立一家企业再等资产装进去之后，再把该企业股权买过来。这样就可以规避土地增值税了，当然企业所得税难免。

      

gordon020

这是个好方法，可以这样操作。

nianlan99

目前这个思路是最适合的

211橄榄树

这家企业如果有国有成份，必须得报批吧？有效资产估计也就是这块地，转出去了会不会引起债权人的注意？如是纯国企就更麻烦。

bozai1985

211橄榄树 发表于 2013-11-22 13:38
这家企业如果有国有成份，必须得报批吧？有效资产估计也就是这块地，转出去了会不会引起债权人的注意？如是 ...

这家大股东貌似是一个街道中心变过来的集体企业，占五十几的股份，至于债权，如果拿地入股并没有直接影响他利益吧，只有在企业股权退出时套现的钱是不是要还他钱，企业套现后，债务该还的还呗。

还有退出时候是不是如果不故意低价套现，价格公允，债权人也没话说。


此外还设计了一个方案，就是企业拿房地抵押借钱，然后到期不还钱，再将房产拍卖，这时候也应该可以避免土增税么？我在思考，但也怕其他债权人一通主张权利。

bozai1985

nianlan99 发表于 2013-11-22 13:19
目前这个思路是最适合的

此外还设计了一个方案，就是企业拿房地抵押借钱，然后到期不还钱，再将房产拍卖，这时候也应该可以避免土增税么？我在思考，但也怕其他债权人一通主张权利。

211橄榄树

bozai1985 发表于 2013-11-22 14:10
这家大股东貌似是一个街道中心变过来的集体企业，占五十几的股份，至于债权，如果拿地入股并没有直接影响 ...

企业如果直接向企业借钱是不行滴，违反贷款通则，容易被认定合同无效，尽管从现行法律上说不应当认定无效，但实践中不好说。至于对外进行重大投资，看现有的贷款合同的有关条款是怎么签订的，银行债权人通常对此类事项很关注，至少要提前通知，否则容易被认定违约而主张权利。

echotxw

出资设立公司，评估，配套30%的货币资金

fushengbin

1. 注意国税局还有一个文，大意是以股权转让为名，土地转让为实的交易，还是需要缴纳土地增值税。
2. 设立新公司需要匹配30%现金，且要考虑土地评估增值对所得税的影响。
3. 设立公司后再转让，操作痕迹太明显。

bozai1985

fushengbin 发表于 2013-11-25 09:50
1. 注意国税局还有一个文，大意是以股权转让为名，土地转让为实的交易，还是需要缴纳土地增值税。
2. 设立 ...

我看到那个文了，确实是针对我上述方案中的规避土地增值税而定的，但是我觉得这有几个问题
1、首先他只是一个内部批复，是否具有广泛适用性有疑问。
2、他所说的是股权对应的主要资产是土地以及土地附着物，那么是不是可以对股权对应的土地比例降低以减少嫌疑。例如配比一        部分现金。
3、至于说操作痕迹很明显我们可以再伪装一下，设计的更复杂一点。
      当然此种设计另外一个，下次再将土地转让时候会涉及高额的土增税，出现替上家节税问题。这也是不得不考虑的。
      最后就是这种问题估计还是得考验税务公关能力。毕竟是模糊地带。