广发证券--房地产行业:景气下行推动政策预期改善,板块具备较高的配置价值【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周政策情况:央行加强房地产金融审慎管理,南京坚持调控不动摇
            
                    本周,中央层面,央行金融市场工作会议提出要加强房地产金融审慎管理。发改委指出19年房地产业将保持较快增长,继续稳投资。地方层面,南京发改委表示将继续坚持“房住不炒”和调控不动摇。保定住建局加强市场监管,着重整治“首付贷”等违规购房融资行为。
            
                    景气下行推动政策预期改善,板块具备较高的配置价值
            
                    站在目前的时点,我们认为地产板块具备较高的配置价值,推荐关注板块的系统性投资机会。具体来看,主要有两个原因:第一,市场景气度加速下行推动政策预期改善,板块估值具备弹性支撑。具体来看,19年前2月行业以及企业销售数据均呈现加速下行,40城市商品房销售面积累计同比下降4.8%,百强房企累计销售面积及金额均回落15%左右。我们认为伴随着基本面(量价)的持续承压,政策具备底部改善的预期和基础。实际上,目前我们已经看到行业信贷端率先见底,18年11月以来无论是房企融资成本还是按揭贷利率均明确下行。而行业政策方面,目前行业整体行政调控为历史最严(无论是调控的维度还是力度),基本面加速回落或推动行政政策与信贷政策同步改善,在地方“一城一策”的思路下,包括限贷在内的“四限”将有所调整。行业政策的变化反过来也将改善行业基本面环境,加快筑底与后续转好的节奏,市场景气度或于上半年见底,并且在预期先行的推动下,板块估值或先于基本面提前见底。第二,除估值提升因素外,18-20年房地产企业也处于业绩高速增长阶段,逐步兑现15-18年行业上行过程中的销售规模增长,并且考虑业绩增长后,主流房企19年PE 为6.8倍左右,处于历史底部区域,具备修复空间。因此,综合上述两点,估值和业绩的双重推动下,板块具备系统性机会,并且龙头房企由于具备更高的增长弹性空间,收益表现或更加突出,继续推荐低估值的一二线龙头。推荐标的方面,一线A 股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A 股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H 股龙头推荐:融创中国、万科企业,H 股龙头关注:中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。
            
                    风险提示
            
                    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行,房地产税立法预期。
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