首创证券--房地产行业对《住宅项目规范(征求意见稿)》点评:不宜过度解读,对量价影响有限【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事件:
            
                    2月18日,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
            
                    点评:
            
                    意见稿首次提出以套内使用面积进行交易,但并未涉及计价方式改变,有助于提升房屋信息透明程度。我们认为该征求意见稿属于技术规范,并非法律法规,主要关注从施工端到交易端采用套内使用面积标准,而建设部2001年颁布并实施的《商品房销售管理办法》第十八条规定中,按整套、按套内建筑面积(不完全等同于套内使用面积)、建筑面积三种计价方式皆可的政策口径关注的是最终销售计价层面,两者没有交集。如果以套内使用面积进行交易,可以解决开发商上报公摊面积不透明的问题,有助于保护消费者合法权益。
            
                    除重庆以外大多数城市均按建筑面积计价。2002年8月,重庆开始执行套内使用面积计价方式,但在相关衍生费用方面,如物业费等在实际操作环节过程中存在按套内面积收费的情形,也存在按建筑面积收取的情形,又如现行房产税、物业维修基金等则均按照建筑面积收取,显得较为混乱。全国其他地区则均按建筑面积计价,但是合同中均已注明套内建筑面积,已做到一定程度的信息透明。
            
                    推行套内使用面积进行交易将使公摊面积更加合理,一定程度上有利于房地产税的计量。当前,在公摊占比方面法律和监管非常模糊,推行套内使用面积有助于改善公摊过度划分进而挤占实际使用面积的现象。套内使用面积的计算方式也将更为清晰的界定房产税所对应的免征面积、征收面积等问题,为房地产税实施奠定更为合理的计量基础。
            
                    短期恐难施行,对量价影响有限。当前,房地产市场依旧处在限价政策的大背景下,按照套内面积计价会迅速提高单价,将与限价政策形成冲突,同时可能会使原先计入产权的公摊面积出现产权界定问题。我们认为计价方式的改变对市场量价影响十分有限,尽管单价因变换衡量标准的上涨,但最终对购房者总购买成本没有实质影响。市场量价的核心是供需关系,计价方式的改变不影响供需关系。
            
                    投资建议:我们认为新的计价方式更有利于综合开发能力较强,品牌优势明显的龙头房企,A股建议关注万科A,新城控股等,H股建议关注融创中国。
            
                    风险提示:1.棚改贷款支持力度下降风险:随着三四线城市库存降低,以及房价上涨过快,三四线城市实施优惠政策的必要性在降低,一旦棚改贷款支持力度下降,成交压力预期显现;2.房贷利率上升风险:2017年以来全国房贷利率水平保持连续提升,购房成本上涨将抑制部分合理购房需求;3房企融资成本上升风险:行业融资成本如果进一步走高将会影响房企资金链,侵蚀房企利润。
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