平安证券--地产行业周报:一二线楼市延续回温,融资成本持续下行【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点:前期受市场风险偏好提升影响,缺乏弹性及题材的地产股相对中庸;随着市场关注回归基本面,地产板块政策及市场底部明确,低估值、高股息且业绩增长确定,配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。
            
                    行业动态:1)2019年财政部立法安排中未提及房地产税法;2)深圳发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。
            
                    楼市动态:1)新房、二手房成交延续回升,一线城市表现突出。本周新房成交环比升15%、二手房成交环比升8%,一二手成交均延续回升趋势;其中一线新房环比升63%,涨幅明显,二手房亦升7%。按揭利率回落及3月推盘加大背景下,一二线城市成交量持续回升,后续仍将重点关注核心城市回暖持续性。2)库存短期小幅回落,后续仍有望上行。16城取证库存环比降0.1%;其中一线升1.4%、二线降1.2%、三线降0.9%。随着3月步入推盘旺季叠加去化承压,预计后续库存仍将缓慢上升。3)推盘重返升势,去化率明显改善。重点城市新推房源环比升59.9%,重返升势;开盘去化率75%,环比升17个百分点。节后市场略有回温,但政策端仍无明显松动,回暖持续性仍有待观察。4)挂牌持续上行,城市分化明显。19城二手房挂牌75.5万套,环比升2.3%。分城市看,历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓,而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5)土地成交及溢价率回落,一二线仍有望缓慢升温。本周百城土地成交面积环比降39.5%;成交溢价率11.3%,环比降4.2个百分点。尽管土拍市场整体仍较平缓,但随着房企融资环境改善,部分核心城市楼市筑底,预计核心城市土拍市场亦有望缓慢回升。
            
                    投融资动态:本周(3.18-3.22)房企境内发债123亿元;境外发债11.1亿美元,环比分别降53.3%、升76.8%。境内外发行利率位于3%-12%区间,其中华夏幸福、中国金茂、龙岩汇金、新城控股、恒利(香港)置业均较前次有所回落。宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。
            
                    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。
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