东北证券--房地产行业:房地产投资增速超预期,新开工增速预期下行【行业研究】

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【研究报告内容摘要】
            
                    报告摘要:
            
                    房地产投资增速超预期,新开工增速预期下行。2019 年1-2 月,全国房地产开发投资约1.21 万亿,同比增长11.6%,增速较2018 年全年提高2.1pct;新开工面积约1.88 亿平米,增长6%,增速回落11.2pct, 新开工增速大幅回落;竣工面积1.25 亿平米,下降11.9%,降幅较2018 年扩大4.1pct。在土地市场不断降温的情况下,房地产开发投资仍保持高增速,结构上来看,18 年高位的新开工数据带动2019 年施工面积的增长6.8%,同时2018 年年中的高景气土地成交滞后体现在土地购置费上,共同拉动房地产投资保持较高增速。2 月份,房地产开发景气指数为100.57,比2018 年12 月份回落1.27 点。
            
                    销售下行,三四线承压。1-2 月份,商品房销售面积约1.4 亿平方米, 同比下降3.6%,增速较2018 年回落4.9pct;商品房销售额约1.28 万亿,同比增长2.8%,增速回落9.4pct。开年房地产销售下行基本符合我们的预期,随着棚改货币化安置比例的下行,我们预期房地产销售下行的趋势短期内将持续。
            
                    土地市场大幅下行,降温趋势延续。1-2 月份,房地产开发企业土地购置面积1545 万平方米,同比下降34.1%,增速回落48.3pct;土地成交价款690 亿元,下降13.1%,增速回落31.1pct。我们认为受销售下行及2018 年高基数的影响,2019 年土地成交将持续承压。土地市场大幅降温、销售持续下行,我们预期后续的新开工数据将走弱。
            
                    开发到位资金具备韧性,按揭利率持续下行。1-2 月份,房地产开发企业到位资金2.45 万亿元,同比增长2.1%,增速比2018 年全年回落4.3pct。到位资金增长主要为居民贡献,其中定金及预收款到位7366 亿元,增长5.6%,较2018 年回落8.2pct;受到按揭利率下行和银行资金宽松的影响,个人按揭贷款3458 亿元,同比增长6.5%,较2018 年上升7.3pct。
            
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                    风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。
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