中泰证券--房地产行业周报:高基数效应下,城市分化继续加深【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行业跟踪:
            
                    一手房:成交环比增速-12.83%,同比增速9.94%(按面积)
            
                    本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积494.78万方,环比增速-12.83%,同比增速9.94%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-19.71%,-6.70%,-18.43%;同比增速分别为21.33%,33.91%,-17.00%。
            
                    二手房:成交环比增速-3.17%,同比增速4.77%(按面积)
            
                    本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积153.74万方,环比增速-3.17%,同比增速4.77%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-17.59%,0.47%,24.32%;同比增速分别为-9.56%,26.85%,-37.50%。
            
                    库存:可售面积环比增速0.45%(按面积)
            
                    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5308.18万方,环比增速0.45%,去化周期33.93周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.44%,2.10%,-1.04%。一线、二线、三线去化周期分别为42.55周,25.07周,37.64周。
            
                    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)
            
                    根据中指监测数据,(5月13日至5月19日)重点城市共开盘67个项目,合计推出房源12101套,其中一线城市开盘2483套、占比20.52%;开盘项目平均去化率达到56.6%,其中二线城市平均去化率为64%。
            
                    投资建议:本周,一手房成交同比增速较上周有所回落,但是在一二线市场持续回暖的支撑下,单周成交依然维持正增长。受高基数效应的影响,今年5月至今销量累计同比增速为5.6%,较4月增速大幅回落。按城市能级来看,一二线回暖好于预期,增速达26.8%,三四线在“棚改缩量+高基数效应”的影响下,成交持续走弱。政策方面,央行宣布今年将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性;四部委印发意见规范发展公租房,要分类合理确定准入门槛,坚持实物保障与租赁补贴并举。地方层面,受调控新政规范,苏州吴江城南宅地调低市场指导价等指标。松紧结合的“双向调整”依然是落实“一城一策”的主要形式。投资方面,建议关注配置均衡,一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线,推荐:1)行业龙头:集中度进一步提升,在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显,安全边际较高,推荐:万科A、保利地产;2)优质一线:对于成长型一线房企,我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下,挑选要更为严苛,推荐管控高效、杠杆合理、财务健康,兼具弹性与防守的标的,如:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
            
                    风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性有所缓和。
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