广发证券--建筑装饰行业专题报告:“旧改”政策暖风频吹,行业空间几何?【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    中央政策连续提及“旧改”,旧改有望接棒棚“旧改”,即一般所说的旧城区改造,与“棚改”(即棚户区改造)相对应。7月中央政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”,要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程;其实今年年初以来,政策多次提及“旧改”,年初在《政府工作报告》中已经提到“要大力进行改造提升城镇老旧小区”,4月三部委发文《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,对老旧小区的改造相关配套基础设施提出了明确规定。6月国常会明确要推进城镇老旧小区改造,并对城镇老旧小区改造安排中央补助资全,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持;后国新办政策吹风会将城镇旧改上升到国家层面。而各地政府以及银行也出台了一系列政策来支持中央“旧改”的推进。此外,在2019年棚改规模减半,并且货币化安置比例大幅下降,回归安置房安置的主流的情况下,高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”,“旧改”有望逐渐接棒“棚改”。
            
                    多地试点开展旧改,存量改造空间超万亿
            
                    老旧小区改造可分为3类:①保基本的配套设施,比如与居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善。对于装电梯不做强制;②提升类的基础设施,包括公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;③完善公共服务类的内容,包括完善社区的养老、抚幼、医疗、助餐、家政、快递等设施。2017年,我国各地开始进行老小区整治改造项目,在15个城市(广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波)开展老旧小区改造试点,我们选取了东部沿海地区(广州、淄博),东北地区(沈阳),中部(宜昌、呼和浩特),西部(攀枝花)共六个较有代表性的试点城市,测算出全国平均改造工程价格约215.2元/平方米(不含人工),考虑到旧改标准的逐步提升以及成本提升,我们预计未来旧改平均工程价格约为270元/平方米。此外,根据住建部,目前全国需改造的老旧小区约16万个,涉及建筑面积约40亿平方米,则全国老旧小区改造项目总投资额约1.1万亿元。此外,假设20%的老旧小区需要装电梯,据我们估算,一共可以装96万台,如果按照每台电梯90万元单价计算,则需要约0.9万亿元的投资额,即包含电梯的旧改总投资额近2万亿元。我们认为尽管不同地区、不同项目、不同政策条件间存在较大差异,如小面积小区投资强度更高,但总体来看我国老旧小区改造市场空间广阔。
            
                    建筑设计、区域施工及家装龙头有望受益
            
                    政治局会议着重将“旧改”列入“补短板工程”,要求实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程;考虑后期“棚改”计划大幅减少,我们预计政策方向可能以推动“旧改”接替“棚改”,有望拉动万亿市场投资,政府支持力度有望加大,利好相关设计建设及装修企业。具体分行业看:①设计:传统房建项目设计费占比约2%,而发达及重点推动旧改地区旧改项目设计费比率或在4%以上,建议关注华阳国际、华建集团。根据公司年报,华阳国际在深圳地区承接了较多的旧改项目,如公司2018年承接了福田区华富街道福安小区城市更新单元改造EPC项目,预计后期随着旧改的加速推进,公司对应的设计业务有望受益;②施工:对于施工而言,旧改单体项目较小且相对分散,大型建筑企业承接施工项目的规模效应较难体现,中小型施工企业的经营模式或更加贴合,关注地方国企龙头上海建工、浦东建设等;③装修:根据住建部,全国旧改共约4200万户居民,如果按照20%比例估算住户同时进行二次装修,则进行二次装修的住户约840万户,每户装修价格约在5万元左右,则可能带来的装修市场规模在约4200亿元,关注家装龙头金螳螂、东易日盛。
            
                    风险提示:旧改推进速度及力度不及预期,上市公司订单承接量不及预期。
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