国盛证券--房地产开发:房贷利率基于LPR基数,实际影响因城而异【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    央行 8月 25日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(以下简称《公告》), 在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中对新发放商业性个人住房贷款利率做了八条规定。公告规定自2019年 10月 8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,对此我们的观点如下:
            
                    LPR 相对基准利率有所下降新发放个贷以最近一个月相应期限的 LPR 加点形成;首套个人住房不得低于相应期限 LPR 价格,二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 8月 20日,新增的 5年期以上 LPR 为 4.85%,低于目前基准利率 4.9%。同时,二套房利率和商业用房下限为 5.45%。
            
                    实际按揭利率变化将因城而异《公告》第四条规定, 人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 原先首套利率有折扣的城市,如上海、厦门等,和原先首套房贷利率上浮的城市,如北京等,短期将受到不同的影响。未来, 不乏会出现加点下限为零的城市,亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市。实际按揭利率变化将因城而异。
            
                    房贷利率变化对存量合同无影响,新合同最短 1年重定价《公告》第二条规定, 借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为 1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月 LPR。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
            
                    相对 LPR 基数, 加点或更加重要随着外围国家的货币走向宽松以及贸易摩擦等导致的经济继续承压, LPR利率未来仍有走低的可能,但国家多次重大会议定调“房住不炒”显示本次房地产调控的决心,房贷利率可能不会随着 LPR 利率下降而降低,而是会受“加点”机制影响而保持平稳。长期个人房贷利率是否会下降,亦更多取决于中央和地方政府对房地产的态度。
            
                    风险提示: LPR 基数大幅上行, 加点幅度超预期。
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