川财证券--房地产行业深度:再谈城市人口变迁与地产深度调控【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    2019年5月以来的房地产调控促使现阶段行业热度有所减退。
            
                    2019年5月开始,政府对房地产的调控政策进一步加强,并从2019年7月以来呈现出连续加码的态势,这使房地产市场结束了今年3-4月的“小阳春”行情。由于调控政策开始着力于房企融资端,土地市场的降温开始显现。
            
                    人口数量与城镇化率升高或使未来十年房地产调控延续。
            
                    目前阶段的房地产调控政策使商品房销售市场和土地市场的热度有所降温。中长期来看,人口增加和城镇化率升高或使未来十年房地产调控政策进一步延续。2030年中国人口预计增长至14.64亿的峰值,中国常住人口城镇化率的目标是到2030年要提升至70%。从重点发达经济体和新兴经济体的城市化历程来看,城市化率达到70%之后,依然还会呈现不断上升的趋势。随着中国经济和社会的发展,预计中国城镇化率在较长的一段时间内仍有较大的提升空间,这一过程的时间要远大于十年,在城镇化可能使我国整体房地产需求端热度延续超过十年的情况,相应的调控政策很可能会在这期间相应延续。根据城市发展的周期来看,预计未来十年城市人口较为集中的核心城市仍然是房地产市场热度相对较高的地区,面临的调控压力也较大。预计长三角、珠三角和京津冀等地区依然会成为人口集中的核心区域,而随着时间进一步推移,长三角、珠三角和京津冀这些区域的人口溢出效应以及逆城市化的发展会使一些人口分散在这些核心区域周边的卫星城市,我国人口集中的大都市带以及周边重点卫星城市较其他地区而言面临的调控力度更大。
            
                    由于融资端调控政策的陆续出台,房企拿地的分化开始加大。
            
                    从今年1-7月新增土地面积排名前100的房企来看,新增土地集中度分化明显,新增土地项目主要向少数大型房企聚集。排名前十的房企拿地建筑面积总和占新增土地建筑面积排名前100的房企拿地建筑面积总和的43.01%,而排名51-100的房企拿地建筑面积总和仅占新增土地建筑面积排名前100的房企拿地面积总和的14.05%。今年1-7月新增土地建筑面积位列前十的公司为碧桂园、绿地控股、万科、融创中国、新城控股、中国恒大、中梁控股、华润置地、保利和世茂。万科和保利是在新增土储上有较强竞争力的两个典型代表。在今年5-7月融资端持续收紧的情况下,万科和保利在土储扩充上仍然具备一定优势,且绝大多数新增土地位于人口密集的一、二线重点城市。
            
                    风险提示:经济增长不及预期;房地产政策大幅收紧;全球范围内黑天鹅事件。
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