平安证券--地产行业周报:上市房企业绩表现佳,百强销售延续增长【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点: 截止本周, A 股上市房企全部公布三季度报, 前三季度上市房企整体营收同比增长 22.3%,归母净利润同比增长 15.1%,延续靓丽。随着 2016-2018年销售高增时期项目步入结算周期,预收款充足情形下,预计房企 2019年全年业绩仍将维持较好表现。 受推盘力度加大影响, 10月百强房企销售额、销售面积同比增长 21.5%、 23.5%, 仍维持较高增速,25家主流房企目标完成率升至 84%。 板块投资方面, 地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显。个股方面关注:
            
                    1)融资收紧下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地; 2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城。
            
                    行业动态: 1)百强房企单月成交延续增长,主流房企目标完成率超八成;
            
                    2)海南取消落户限制,或助力地方楼市维稳; 3)中共中央印发关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见。
            
                    楼市动态: 1)新房成交上行,市场将趋于稳定。 本周新房成交环比升 4%,二手房环比降 16%。 短期受推盘力度加大影响,成交或有超预期表现。 2)库存环比回升,中期或仍将上行。 16城取证库存 8333万平米,环比升1.5%。资金端收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。 3)推盘节奏加快,去化率上升。
            
                    上周重点城市新推房源 1.8万套,环比升 91%;开盘去化 61%,环比升 6个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。 4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。 19城二手房挂牌 122万套,环比升 0.2%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。 5)土地成交、溢价率回落, 整体以稳为主。 上周百城土地成交 1024万平米,环比降 35.7%;溢价率 7.1%,环比降 1个百分点。
            
                    考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格,核心城市土地市场仍将以稳为主。
            
                    投融资动态: 根据 Wid 统计,本周(10.28-11.1)房企境内发债 52.1亿元、境外发债 22亿美元,环比升 39%、 323%。境内外发行利率位于3.74%-13%区间,其中弘阳地产、光明房产、苏州恒澄建设较前次上行,佳兆业、莱芜城发较前次持平,禹洲地产较前次下行。 2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。
            
                    风险提示: 1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;
            
                    2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险; 3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大, 后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
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