中泰证券--房地产行业周报:一二线成交同比改善,海南基本取消省内落户限制【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    一手房:成交环比增速-16.64%,同比增速 29.55%(按面积)本周中泰跟踪的 40个大中城市一手房合计成交面积 502.82万方,环比增速-16.64%,同比增速 29.55%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-23.04%,-9.43%,-24.57%;同比增速分别为 1.76%,56.24%,8.62%。
            
                    二手房:成交环比增速-5.79%,同比增速 29.54%(按面积)本周中泰跟踪的 14个大中城市二手房合计成交面积 135.37万方,环比增速-5.79%,同比增速 29.54%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-0.21%,-9.06%,-2.49%;同比增速分别为 22.91%,38.95%,9.70%。
            
                    库存:可售面积环比增速 0.43%(按面积)本周中泰跟踪的 15个大中城市住宅可售面积合计 5394.69万方,环比增速 0.43%,去化周期 29.41周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 0.17%,0.81%,0.12%。一线、二线、三线去化周期分别为 41.19周,21.37周,25.79周。
            
                    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)根据中指监测数据,(10月 14日至 10月 20日)重点城市共开盘 46个项目,合计推出房源 9190套,其中一线城市开盘 3164套、占比34.43%;开盘项目平均去化率达到 55%,其中二线城市平均去化率为 57%。
            
                    投资建议:本周,我们高频跟踪的 40大中城市一手房成交环比增速-16.64%,同比增速 29.55%;二手房成交环比增速-5.79%,同比增速29.54%,市场成交量同比上升;重点城市去化率为 55%,与上周基本持平。
            
                    政策方面,我们认为政策调控正在宽松,从行动上看,黄金周后上海首贷利率在 LPR 基础上减 20个基点,近期多地出台公积金贷款额度提升政策,绍兴、长沙等地出台人才购房补贴政策,海南基本取消省内落户限制,都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,目前看来:土地溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚,这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,我们看好四季度和明年一季度,“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。
            
                    行业配置方面,我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下 4点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,目前重点房企 19E 市盈率平均仅为 6.1X,估值继续下行空间较小,上行空间与概率大。宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多
            
                    或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性:我们测算重点房企全年业绩增速中位数为 27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达 4.5%。
            
                    配置建议:看好 Beta 修复基础上的 Alpha 个股。首先当前板块具备估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。
            
                    推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。
            
                    风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。
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