国都证券--2019年房地产行业第41周周报:头部房企成绩不俗,土地市场持续下行【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行业一周表现与估值
            
                    本周房地产板块上涨 4.74%,沪深 300上涨 2.55%,上综上涨 2.36%。19年动态市盈率 8.42倍,20年动态市盈率 6.78倍。
            
                    行业判断
            
                    本周板块跑赢指数,本周头部房企纷纷公布的月度销售数据,从简报来看,多数房企在这个九月仍然创下了佳绩。我们认为房企的销售数据表现依然出色的原因在于,采取了积极的营销动作例如主动降价和全员营销等,而且去年受到严厉调控的影响同期的基数较低,对于后市,我们认为还应该“谨慎乐观”,市场整体下行的趋势不改。土地市场方面步入 2019年第四季度的土地市场,依然在低位状态下缓慢前行,整体上看,来到 10月,房企拿地积极性未见好转。监测 60城范围内,56宗宅地的平均溢价率仅为 3%。
            
                    同时在资金方面,尤其是信托层面,截至 2019年 8月末,信托存续规模为21.1万亿元,较 5月末的 21.67万亿元继续下降,从 9月份的信托登记系统数据看,事务管理类产品规模占比显著下降且年内首次低于 40%,非主动管理类产品涉及的初始募集金额和规模占比均创年内新低。去杠杆、降通道等监管要求在信托公司实际经营态势中得到印证。板块估值方面,我们判断估值房企将在金九银十加大力度推盘从而快速回流资金,项目有望呈现较大优惠力度,整个地产板块方面有望在稳定情绪后进行缓慢修复。
            
                    但在估值提振后盈利端能否支撑,则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。我们继续看好龙头集中度的逻辑,当前不但有龙头销售的集中度的提升,更有拿地,融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福。
            
                    本周(2019.10.5—2019.10.11)成交
            
                    45个城市本周成交 339.2万平方米,环比上升 12.7%,同比下降 2.3%。
            
                    累计成交方面,一线累计完成去年的 79.2%,二线完成去年的 84.3%,三线完成去年的 80.1%。
            
                    公司和行业要闻
            
                    1、 信托房地产融资业务降温,主动管理转型态势明显
            
                    2、 银十开局土地市场预冷,多地土拍频现底价成交风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。
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