长江证券--房地产行业:如何拆解2020年地产投资?【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    2019、2020年预计地产投资增速约为9.8%、6.4%
            
                    根据“房地产开发投资完成额=土地购置费用+单位建安及其他费用x房屋施工面积”,我们预测2019、2020年房地产开发投资完成额增速约为9.8%、6.4%。
            
                    地产投资链细项拆分,政策预期稳定下预计表现较好
            
                    土地购置费:2019、2020年预计增速为15%、5%。从统计方式来看,土地购置费采用“收付实现制”,若土地购置费为分期付款,则分期计入房地产开发投资。政策预期稳定下预计2020年房企拿地意愿中性,2019年前10月土地购置费同比增速18.4%,预计2019、2020年土地购置费增速为15%、5%。
            
                    施工面积:2019、2020年预计增速为8.6%、7.0%。施工面积测算公式为“2020年施工面积=2019年施工面积-2019年竣工面积+2020年新开工面积-2020年净停工面积”。施工主要受新开工影响,但随着2015年以来净停工面积增长,施工面积增速小于新开工,预计2019、2020年施工面积增速为8.6%、7.0%。
            
                    新开工面积:2019、2020年预计增速为8.7%、2.1%。房企新开工往往依销售情况安排,销售面积增速领先新开工增速。从拿地与新开工关系看,拿地建面增速领先于新开工。2019年前10月房屋新开工面积增速10%,在当期土地购置面积增速为负的情况下,预计2019、2020年新开工面积增速为8.7%、2.1%。
            
                    竣工面积:2019、2020年预计增速为5.2%、10%。通过跟踪房天下2014-2021年全国614个城市的交房楼盘数据,从多维度探究地产竣工真实数据,认为受交房合同约束影响,2019-2020年是住宅竣工的高峰期。2019年前10月房屋竣工面积累计同比为-5.5%,预计2019、2020年竣工面积增速为5.2%、10%。
            
                    净停工面积:2019、2020年净停工面积占2018年、2019年施工面积的比重约7.7%、8.0%。净停工面积为倒推项,测算公式为“第N年的净停工面积=第N-1年的施工面积-第N-1年的竣工面积+第N年的新开工面积-第N年的施工面积”。2015年后行业净停工面积不断增大,净停工面积与施工面积比值也从2.6%提升至8.6%,或许与2016年以来限价趋严相关。
            
                    龙头房企经营稳健,板块估值仍有修复空间
            
                    投资链较好,板块估值仍有修复。当前地产板块估值仍处底部,龙头房企销售韧性较强,预收账款充足且利润率维持稳定,未来盈利增长有望持续,板块估值仍存修复空间。推荐12月金股阳光城,长期看好龙头房企万科A、保利地产。
            
                    风险提示:
            
                    1. 融资环境趋紧,房企拿地意愿下滑; 2. 房地产政策或存不确定性。
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