光大证券--光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年7月）：需求侧按揭量升价降,供给侧海外发债恢复【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    7月新增居民中长贷同比高增，短期按揭贷款供需表现较强 7月整体信贷投放回落，但居民部门表现相对稳定，低基数下单月同比增长48.2%，占比提升至76%（6月为54%）。其中新增居民中长贷6067亿元，继续保持在6000亿规模以上，单月同比增长37.4%，短期内按揭供需表现均较强。  7月全国首套、二套平均房贷利率环比下降2BP 至5.26%、5.58%， 二者相较去2019年末均下降26bp。  1-7月新增居民中长贷3.4万亿，同比增速提升至+6.7%，对比2019年全年增速为+10.1%。下半年信贷政策回归常态化，总体投放节奏趋于平稳。其中在居民购房需求释放以及银行资产配置短期路径依赖下，预计按揭贷款供需两端具备支撑，我们维持2020年新增房贷约5万亿的判断（基础假设为整体新增信贷约20万亿），下半年行业需求侧资金支持仍将保持平稳向好的态势。
            
                    供给侧资金来源趋势分化，境内债将迎来到期高峰 7月房企境内外合计发债850亿元，环比增长43%，同比增长10%， 单月净融资规模增长至211亿元。其中7月境内发债697亿元，环比增长52%，但单月净偿还提升至130亿元。7月境外发债窗口继续恢复，大中型民营房企持续活跃，单月发行515亿元，环比增长31%，单月净融资增至340亿元。  资金价格方面，7月境内地产债一级市场定价较前期低位微幅回升， 但仍明显好于2019年水平；境外地产债一级市场定价已有所修复，且新发债期限明显拉长，旭辉、阳光城新发美元债利率已低于年初时成本。  1-7月房企境内外合计发债7332亿元，同比下降2%，净融资约2914亿元，同比下降20%。1-7月房地产集合信托募集资金4516亿元，同比下降11%，占整体集合信托募集资金的比重约29%（2019年全年约37%）。  整体而言，7月行业供给侧流动性有所分化，境内债市场进入平稳期， 海外债市场情绪回温，信托融资受监管影响较明显。值得注意的是，下半年境内债将迎来到期高峰，未来4个季度季均到期额为2253亿元，对比前4个季度季均到期额约1225亿元。
            
                    投资建议： 下半年主流房企进入集中推盘期，供给驱动销售弹性复苏，7月40家主流房企销售额同比增长27%。目前AH 主流房企相对估值优势明显， 股息收益可观且确定，长线资金持续布局。我们维持“下半年地产股配置可更加积极”的判断，建议关注万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。
            
                    风险分析： 新冠疫情冲击明显，全球经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临，部分中小房企信用风险提升； 办公楼出租率及租金水平下降；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。
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