平安证券--地产行业周报：房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点： 本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注： 1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等； 2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等； 3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
            
                    政策环境监测： 1）住建部、央行联合召开房地产企业座谈会； 2）江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。
            
                    市场运行监测： 1）成交环比回升，短期有望维持高位。 本周（8.16-8.22）新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套，环比升8.1%、6.0%； 8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.6pct。考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。 2）改善型需求占比略降。 7月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。 3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。
            
                    8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%；去化率68.5%，环比升10.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4）库存环比回升，中期面临上行压力。 16城取证库存9501万平，环比升0.8%。
            
                    短期随着取证推盘加快、市场热度延续，库存或平稳为主；中期推盘加快叠加去化率承压，库存面临上行压力。 5）土地成交下降、溢价率回升，一三线占比提高。 上周百城土地供应建面1741.2万平、成交建面1659万平，环比降27.3%、降17%；成交溢价率14.9%，环比升1.7pct。其中一、三线成交占比环比分别升2.5pct、 31.8pct。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资或进一步收紧，土地市场整体或趋平稳。
            
                    资本市场监测： 1）地产债：本周房企境内发债209.8亿元、海外发债4.7亿美元，较上周增加126.5亿元、减少21.8亿美元；境内外发行利率处于3.42%-8.50%区间，可比发行利率较前次有升有降。 2）信托： 本周集合信托发行130.7亿元，较上周增加6亿元。 3）地产股：
            
                    本周申万地产板块跌0.7%，跑输沪深300（+0.3%）；当前地产板块PE（TTM） 9.97倍，估值处于近五年29%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金科股份、保利地产、中南建设，南向资金净流入前三房企为华润置地、美的置业、碧桂园服务。
            
                    风险提示： 1）供货及交付节奏不及预期风险； 2）房企大规模减值风险； 3）板块毛利率下滑风险。
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