平安证券--地产行业周报：成交延续向好，中报负债指标稳健【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们梳理A股上市房企中报负债指标情况，上半年末上市房企现金短债比101.9%，仍高于2014、2015年低点，剔除合同负债后的资产负债率、净负债为53.4%、92.9%，表现整体稳健。其中行业龙头各指标均优，区域龙头出于更强规模增长诉求，负债率相对更高、现金短债比相对更低。同时我们针对近期网传融资“三条红线”进行梳理，发现116家A股上市房企中，同时超出3条红线的为9家，同时超出2条红线的为22家，仅超出1条红线的为31家。仅观察行业龙头与区域龙头（共23家），同时超出2条、1条红线的均为8家，仅万科A、保利地产、金地集团、新城控股、荣安地产、滨江集团、信达地产三项达标。板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
            
                    政策环境监测：1）住建部：供需矛盾突出城市要增加用地供应，遏制投机炒房；2）深汕合作区楼市新政：居民家庭限购2套，5年内禁止转让。
            
                    市场运行监测：1）成交延续回升，短期有望维持高位。本周（8.23-8.29）新房成交6.2万套、二手房成交2.2万套，环比升1.6%、0.7%；8月新房月日均成交同比升21.5%，较7月升13.7pct。考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。2）改善型需求占比略降。7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。3）推盘力度加大，后续节奏仍有望加快。
            
                    8.17-8.23重点城市新推房源9197套，环比升53.6%；去化率64%，环比降4.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍有望加快推盘节奏。4）库存：环比回升，中期面临上行压力。16城取证库存9527万平，环比升0.19%。短期随着取证推盘加快、市场热度延续，库存或平稳为主；中期推盘加快叠加去化率承压，库存面临上行压力。5）土地成交下降、溢价率上升，一线占比提高。百城土地成交建面1014.3万平，环比降43.8%；成交溢价率20.2%，环比升5.9pct。其中一线占比环比升5.2pct。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资端难现上半年宽松局面，土地市场整体或趋于平稳。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债121亿元、海外发债10亿美元，较上周减少75.5亿元、增加5.3亿美元；境内外发行利率处于3.9%-7.2%区间，可比发行利率多数较前次上行。2）信托：本周集合信托发行161.7亿元，较上周增加25.7亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌0.92%，跑输沪深300（+2.66%）；当前地产板块PE（TTM）9.87倍，估值处于近五年28%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、金科股份、绿地控股，南向资金净流入前三房企为龙湖集团、中海物业、美的置业。
            
                    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。
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