平安证券--地产行业周报：地市延续降温，待上市物管企业、行业收并购跟踪【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点： 本周我们对待上市物管企业、物管行业收并购进行跟踪更新，港交所当前排队上市企业共11家，其中恒大物业、金科智慧服务、华润万象在管面积排名靠前，融创服务、恒大物业、金科智慧服务合约面积/在管面积较高，短期增长确定性更强，合景悠活毛利率、归母净利率均居首位；近期收并购旨在扩大管理面积、助力城市服务发展及拓展多元化业务等，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务收并购PE为15.9、 14.6倍，相对较高。本周政策仍延续房住不炒、因城施策，考虑板块估值仅处近五年19%分位，房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好四季度优质地产股表现，建议关注： 1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等； 2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等； 3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
            
                    政策环境监测： 1）徐州：备案价格一年内不得调整，实行5年或6年限售； 2） 9月金融及社融数据：居民中长贷增量维持高位，企业债券融资同比少增。
            
                    市场运行监测： 1）成交环比回升，短期以稳为主。 本周（10.11-10.17）新房成交6.7万套、二手房成交1.8万套，环比升111.2%、247.9%（主因假期备案延迟），较国庆节前一周（9.20-9.26）升3.7%、降12.9%； 10月新房月日均成交同比降4.9%，较9月降20pct。
            
                    需求释放叠加热点城市调控效应显现，去化或逐步承压，考虑四季度为传统销售旺季，供应放量有望为销售提供支撑，单周成交或稳中趋降。 2）改善型需求占比下降。 9月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。 3）推盘节奏放缓，后续有望加快。 10.5-10.11重点城市新推房源3687套，环比降74.3%；去化率70%，环比升14.2pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4）库存环比下降，中期面临上行压力。 16城取证库存9971万平，环比降1.6%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。 5）土地成交、溢价率下降，一、三线占比提高。 上周百城土地供应建面469.2万平、成交建面437.7万平，环比降85.9%、降74.1%；成交溢价率1.3%，环比降9.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比14.7%、 26.4%、58.9%，环比分别升5.1pct、降19pct、升14pct。 9月百城土地成交面积、溢价率延续回落趋势，市场整体趋于稳定，后续考虑新增土储难以转化为年内销售、行业金融监管趋严，土地市场预计以稳为主。
            
                    资本市场监测： 1）地产债：本周房企境内发债81.8亿元、海外发债4.2亿美元；境内外发行利率处于2.4%-6.67%区间，可比发行利率较前次升降不一。 2）信托： 本周集合信托发行132亿元，较上周增加105亿元。 3）地产股： 本周申万地产板块跌0.12%，跑输沪深300（2.36%）；当前地产板块PE（TTM） 9.38倍，估值处于近五年19%分位；沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、华发股份、张江高科，南向资金净流入前三房企为万科企业、保利物业、中国恒大。
            
                    风险提示： 1）供货及交付节奏不及预期风险； 2）房企大规模减值风险； 3）板块毛利率下滑风险。
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