-2020年房地产行业运行三季报：后疫情时代融资新规下，房企融资难度升级【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    政策端—房住不炒为基调，调控收紧趋势明显
            
                    三季度以来国内经济迅速复苏，十四五规划明确未来五年“房住不炒”不动摇。房地产市场短期供需失衡导致局部市场区域过热，在“三稳”目标带动下，部分地区相继出台调控政策，政策面逐步转向收紧。
            
                    融资端——社会整体融资偏宽松，行业融资收紧
            
                    后疫情时代，整体社会融资环境持续宽松，但随着“三道红线、四挡管理”融资新规试点，地产行业融资再度收紧。银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场金融监管升级效果逐渐显现，净融资规模由零转负；美元债仍具有一定不确定性；非标融资持续受到高压监管，预计存量规模持续收缩。
            
                    供需端——短期成交量维持一定规模，中期逐步承压且区域分化加大
            
                    三季度以来，疫情期间积压需求持续释放，都市圈概念越发明显，带动周边城市区域市场火热，但整体政策环境收紧，市场随着各热点城市调控升级后放缓趋势明显；一线城市受此前疫情小幅回弹影响，需求于三季度得以释放。融资新规推动房企加速回款，供应量或持续加大，房企竞争加剧，购房者置业情绪更加理性，成交量短期内趋稳或下滑。未来伴随政策推广实施，中长期市场区域分化将逐步加大。
            
                    企业端——资金监测和融资管理新规出台，行业分化及竞争进一步升级
            
                    资金监测和融资管理新规的出台，对业内房企的债务融资规模提出新的要求。参与试点的12家龙头房企，整体债务规模较大，但在现金流方面控制能力较强。资产规模在千亿以上的房企，剔除预收款项的资产负债率达标比例较低，净负债率达标比例一般；资产规模在500~1000亿元的房企，“三道红线”达标比例均不高；资产规模小于500亿元的房企，“三道红线”达标比例均较高。增加货币资金时点数、减少有息债务规模或增加净资产规模均可实现净负债率和现金短期债务比的达标；而资产负债率高的问题只能通过加快销售回款，提高周转速度从而减少负债规模来解决。“去杠杆、降负债”还需房企回归自身的发展策略，提高盈利能力、控制好债务规模的增长、增强自身的造血能力。
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