平安证券--地产行业2021年度策略报告：强波动的落幕，新稳态的序章【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    波动根源：供需弹性不一，政策频频托底。由于供给调整相对刚性，而需求更容易受外在冲击快速变化，供需弹性不一导致行业量价周期性宽幅波动。同时历次周期下行货币及政策托底下，资金过度流入楼市，房企及居民杠杆率加速上升，加剧金融风险积累。
            
                    波动终结一：因城施策精准调控，房价窄幅波动。随着因城施策与地方政府主体责任落实，中央高频监测与地方快速响应相结合，2019年以来 70城房价月环比涨幅大幅收敛，“三稳”与“房住不炒”调控延续下，未来房价或呈窄幅波动。
            
                    波动终结二：“三条红线”因企施策，地市回归平稳。“三条红线”下融资端管控由渠道监管转向主体监管，高频监测下房企加杠杆冲动及额度受限，测算极端假设下拿地销售额比例上升或难完全对冲有息负债增量额度压降，8月“三条红线”出台以来红档、橙档房企拿地强度明显减弱，将利于保持地市回归平稳，带动房企盈利能力逐步企稳。
            
                    波动结局：基本面窄幅震荡，迎接新稳态。展望 2021年，尽管部分需求提前释放、热点城市调控加码，但以稳为主基调下楼市难现断崖式下跌，预计一二线整体好于三四线，全国销售面积同比降 2.8%。资金收紧叠加楼市放缓，投资增速大概率回落，在新开工持平、土地购置费同比增 5%、单位施工强度微增假设下，预计 2021年地产投资同比增 5.1%。
            
                    新稳态：开发黑马不再，物管&经纪方兴未艾。预售限制与融资调控精准化，房企或难再通过提周转、加杠杆弯道超车，行业格局逐步固化，将更为利好成本及效率管控、产品议价能力突出的优质房企。物业、经纪细分赛道空间广阔，集中度提升下仍有可为，具备规模及平台优势、资源整合能力的行业龙头表现值得期待。
            
                    投资建议：低估值、低持仓、高股息率下，开发龙头安全边际充足，且“三条红线”融资监管下，金融资源将进一步向优质房企集中，行业盈利能力亦有望逐步企稳，建议关注：1）财务杠杆低、善用经营杠杆的开发龙头如万科、保利、金地；2）土储充足的弹性标的金科股份、龙光集团；3）杠杆适中的高周转品牌型房企中南建设、新城控股。物管行业方兴未艾，建议关注背靠龙头房企、资金实力突出、具备品牌优势的优质标的如保利物业；经纪行业渗透率及集中度仍有望加速提升，建议关注具备“房、客、人”优势的行业龙头贝壳、我爱我家。综合来看，我们看好 2021年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。
            
                    风险提示：三四线供应较大、需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险；考虑需求提前释放，若后续楼市走向不及预期，未来存在房企以价换量以提升需求，带来房企大规模减值风险；若后续行业金融监管力度超出预期，对各房企规模发展产生负面影响，将导致业绩表现不及预期风险。
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