平安证券--地产行业周报：成交整体平稳，多地加强预售金监管【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点：本周我们梳理各城市商品房预售资金监管政策，统计的7个城市中，仅南宁、桂林规定的预售监管资金占预售总额比例低于20%，由此可见在不考虑分级监管等情形下，房企实际预售监管资金可能达到或超过融资新规建议的预收款项20%估算水平。若按预收款项20%对预售监管资金进行估计，2020年三季度末A股上市房企不考虑预售监管资金的现金短债比为104.9%，考虑后的现金短债比为46.3%，因此多地加强预售资金监管并严格执行政策要求，或对房企财务状况形成压力。本周中央政治局会议提及促进房地产市场平稳健康发展，“三稳”、“房住不炒”政策主基调料将延续。板块投资方面，当前主流房企估值、股息率仍具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，同时中长期地市趋稳情形下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业、经纪板块。
            
                    政策环境监测：1）成都：商品房预售款直接存入监管账户，监管额度与信用等级挂钩；2）11月金融及社融数据点评。
            
                    市场运行监测：1）新房成交环比略降，后续以稳为主。本周（12.6-12.12）新房成交6.3万套、二手房成交2万套，环比降2.1%、升5%；12月新房月日均成交同比升6.9%，较11月降15.6pct。供应放量支撑及需求弱化双重作用下，单周成交或以稳为主。2）改善型需求占比上升。10月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.6pct至78.4%。3）推盘力度微降，后续或将加大。11.30-12.6重点城市新推盘1.4万套，环比降4.6%；去化率63.7%，环比升0.6pct。年底为传统销售旺季，出于加快供货抢收需求考量，预计房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存10438万平，环比升0.8%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率下降，二线占比提高。上周百城土地供应建面2718.7万平、成交建面1398.7万平，环比降45.3%、降57%；成交溢价率6.8%，环比降9.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比11.3%、57.1%、31.5%，环比分别降1.4pct、升26.3pct、降25pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。
            
                    资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债62.8亿元、海外发债7.5亿美元，较上周增加30.6亿元、2.5亿美元；境内外发行利率处于3.97%-10.4%区间，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行174.2亿元，较上周增加81.3亿元。3）地产股：
            
                    本周申万地产板块跌4.75%，跑输沪深300（-3.48%）；当前地产板块PE（TTM）8.75倍，估值处于近五年5%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、大名城、浦东金桥，南向资金净流入前三房企为龙湖集团、中国金茂、中国海外发展。
            
                    风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。
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