国盛证券--房地产开发行业周报：M2同增超10%，15城去化周期环比下降【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行情回顾：涨幅位列后段，小幅落后大盘。截至12月11日，中信房地产指数周度变动幅度为-4.73%，落后大盘1.6个百分点，在29个中信行业板块排名中位列后段。本周上涨个股共13只，上涨个股数量较上周减少83.75%。
            
                    成交情况：52城新房成交面积同比增加2.3%。本周52个城市新房成交面积为723.5万平方米，环比减少12.1%，同比增加2.3%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为107.19、308.85、307.44万平方米，环比值分别减少20.4%、6.1%以及14.5%，单周同比变化分别为+33.8%、-12.4%、-14.5%。累计同比数据来看，本周一线城市中，上海（-0.7%）同比为负，北京（13.5%）、广州（7.0%）和深圳（12.3%）同比为正。二三线城市中总计29城同比为正，本周累计同比为正的城市总数较上周增加1城。
            
                    去化情况：15城去化周期环比下降2.8%，同比上升29%。一二三线城市去化周期分别为50.5、76.1和49.5周，环比分别上升1.2%、下降5.8%和上升0.2%。具体城市来看，15城中上海（16%）、深圳（3%）、南京（3%）、福州（9%）、南宁（16%）、江阴（1%）等共计9城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周增加3城。去化周期低于12个月的城市为上海（6.5）、深圳（10.0）、厦门（7.0）、南宁（11.8）与宁波（4.7），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，福州、江阴的库存去化周期超过30个月，同时莆田、泉州的数值接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
            
                    政策追踪：流动性好于去年同期，11月末M1、M2同比增长超过10%。本周中央政策，央行发布数据：11月末，M2余额217.2万亿元，同比增长10.7%；M1余额61.86万亿元，同比增长10%。地方政策方面，宁波提高于套首付比例，且在购房资格、备案和赠与上更进一步严格规范。南宁、广东提出人才落户宽松政策。地方持续推出预售金监管，本周成都、唐山出台相关办法及意见。市场监管方面，济南加强住房租赁企业经营模式、从业人员实名以及市场主体登记的监督管理。
            
                    融资情况：发行规模共计86.4亿元，净融资额为负153.10亿元。本周共发行房企信用债9只，环比减少4只；发行规模共计86.4亿元，环比减少49.88亿元，总偿还量239.50亿元，环比增加120.57亿元，净融资额为-153.10亿元，环比减少170.45亿元。
            
                    投资建议：南宁销售持续较大降幅，本周指数与重点房企表现较不理想。房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。
            
                    风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
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