-房地产行业11月统计局数据点评及房地产月报：销量增速继续提升，到位资金改善延续【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    11月市场表现良好，销售面积增速继续提升。1-11月，商品房销售额累计同比增长7.2%（1-10月：增长5.8%）；销售面积增长1.3%（1-10月：同比持平）。
            
                    1-11月，开发投资累计同比增长6.8%（1-10月：增长6.3%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑5.2%与增长16.1%，较1-10月分别扩大1.9个百分点和提高1.3个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，11月经济数据继续回升，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。
            
                    工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。进入3、4月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-11月，房企房屋新开工面积同比下降2.0%（1-10月：下降2.6%）；房屋竣工面积同比下降7.3%（1-10月：下降9.2%），同比降幅有所收窄。1-11月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。
            
                    开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-11月，房地产开发资金来源累计同比增长6.6%（1-10月：增长5.5%）。其中，国内贷款增长5.4%（1-10月：增长5.1%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长5.3%和10.6%（1-10月分别增长4.3%和9.8%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。
            
                    一线增长较快，去化有所加快。11月，45城新房成交面积环比上升5%，同比上升14%；当年累计成交面积同增1%（上月为持平），一、二、三线城市分别上升9%、下降1%及上升1%。东营、东莞、芜湖和金华累计增幅较大，而武汉、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为10.3个月，平均环比下降4%，同比上升4%。二手房方面，11月，15城二手房成交面积环比上升22%，同比上升11%；截至11月末，15城累计成交面积同降1%（上月为下降3%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。
            
                    一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-11月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约13.0%；其中，一线城市增长45.6%，二线城市增长7.0%，三线城市下降15.1%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，11月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率前期有所回落，但11月单月溢价率环比有所提升。
            
                    基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。11月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业整体环境或将维持稳定
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